不動産投資クラウドファンディングって、周りでやってる人も居ないし、聞き慣れない投資ですけど、信用できる投資ですか?
不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法という法律に則って運営されている健全な投資商品です。私は投資を始めてから4年が経過しましたが、順調に資産を増やせていますよ。
本記事では「不動産投資クラウドファンディングに興味があるけど、本当に信用していいのか分からない」といった声にお応えすべく、私が実際に投資している業者の中から厳選した「おすすめの3社」を、最新の資産運用状況と今週募集開始となる案件情報とともに紹介したいと思います。
【不動産投資クラファン】資産運用状況
まず初めに、本記事で紹介しているクラファン業者3社「CREAL」「COZUCHI」「大家どっとこむ」での資産運用状況を紹介しますね。
私は2019年8月に不動産投資クラファンを開始、同年10月に初めて配当収入を得ています。運用当初は定期配当のみのため、運用益は緩やかな上昇でしたが、22年4月以降は償還に伴う一括配当が加わったことで、上昇スピードが増しており、軌道に乗り始めてきましたよ。
CREAL
今週の投資案件
今週の新規案件情報は今のところ公開されていません。先週募集開始となった東京都浅草のアパートメントホテルを投資対象とするファンドが継続募集中となっています。
【申込完了】(仮称)Minn浅草蔵前North
- 案件概要
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東京都台東区浅草「蔵前」駅至近のアパートメントホテルを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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- 都営地下鉄大江戸線「蔵前」駅まで徒歩約2分
- 東京メトロ銀座線・都営地下鉄浅草線「浅草」駅まで徒歩約7分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- インバウンド旅行客需要が見込める浅草エリアの宿泊施設
- 2駅3路線が利用可能な交通利便性に優れた物件
- アパートメントホテルは大人数での宿泊に最適
- 2024年の旅行動向見通し
- 株式会社JTBより国内旅行者数は対前年と同水準
- 訪日外国人数は過去最高の3,310 万人になるとの見通し
- 浅草・上野エリアの堅調な観光需要
- 東京都による外国人旅行者行動特性調査
- 4位に浅草、7位に上野
- 訪日外国人客数が増加する期待は高い
- 東京都による外国人旅行者行動特性調査
- インバウンド旅行客需要が見込める浅草エリアの宿泊施設
- 主なリスク
- 売却時に売却損が生じるリスク
物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用。売却損が発生した場合はCREAL社が先に損失を負担入減少のリスク
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 投資対象の特徴
なお、9月30日より募集開始となった東京都渋谷区「代官山」の商業施設への投資案件は募集完了となっています。22億円という大規模案件であったため、案件成立するか心配でしたがひと安心ですね。
【募集完了】sarugaku(代官山商業施設)
- 案件概要
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東京都渋谷区「代官山」エリアにある商業施設を投資対象とするファンド
- 投資先所在
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- 東急東横線「代官山」駅まで徒歩約3分
- 東京メトロ日比谷線「中目黒」駅まで徒歩約9分
- JR「恵比寿」駅まで徒歩約10分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 上品で洗練された町「代官山」エリアの商業施設
- ・3駅5路線が利用可能な交通利便性に優れた物件
- ・代官山は東京でも有数の商業地
- ・集客力の高い商業施設が立ち並ぶ一帯に所在
- 白い外観で統一し洗練された空間を演出する商業施設
- ・合計18区画の商業施設
- ・6棟の白い建物で構成
- ・外観を白一色に統一した美しい建物
- 物件状況
- ・2024年9月11日時点で満室稼働
- ・物販店舗、カフェ・レストラン、美容室などが営業
- 上品で洗練された町「代官山」エリアの商業施設
- 主なリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 予定していた賃料収入が入らず、インカムゲインが遅延・減少するリスク
- 本ファンドではマスターリースを設定
- 予定していた賃料収入が入らず、インカムゲインが遅延・減少するリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク
- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用。売却損が発生した場合はCREAL社が先に損失を負担
- 物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク
- 投資対象の特徴
最近のCREALは、数億円の案件でも募集開始後すぐに満額成立となるほどの人気振りです。不動産投資クラウドファンディング投資を始めてみたい方は、次回の募集開始に備えて投資家登録(無料)を済ませておくことをおすすめします。
これまでの運用状況
COZUCHI
今週の投資案件
今週は「品川駅前 再開発エリア追加取得区分レジファンド」が募集開始となります。想定利回りが8.0%と高利回りのため、人気化が想定されますね。募集開始日時は、チャレンジポイント募集が「10/21 19:00〜」、一般募集が「10/22 19:00〜」です。
品川駅前 再開発エリア追加取得区分レジファンド
- 案件概要
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東京都港区高輪の品川駅前再開発事業エリアに位置する建物の1室に対する投資
- 投資先所在
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東海道新幹線、JR山手線など「品川」駅徒歩4分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 「品川」駅 徒歩4分の再開発事業エリアに位置する建物の1室の区分取得
- No.26 品川駅前 再開発エリア3区分レジファンドで同建物の3室を既に取得
- 好立地による利便性の高さから賃貸ニーズは高い
- 安定的な配当原資となる賃料収入が期待される
- 商業店舗ひしめく繁華性の高いエリアに立地
- 開発用地として高いポテンシャル
- 開発後は幅広いテナントの賃貸ニーズが期待
- 「品川」駅 徒歩4分の再開発事業エリアに位置する建物の1室の区分取得
- 運用戦略
- 今回追加取得した1室が権利変換の対象となる
- 新築ビルにおいて権利付与される床面積が増加
- 資産価値のスケールメリットが得られる
- 所有床面積の増加に伴い、オフィスや商業店舗としての利用の可能性もあり
- その場合は、さらに高い資産価値を享受できることが予想される
- 今回追加取得した1室が権利変換の対象となる
- 主なリスク
- 再開発事業のスケジュールの遅延リスク
- 事業期間が長期間、かつ予算額も膨大
- 経済情勢や社会情勢の変動が事業スケジュールに影響を及ぼすリスクあり
- 早期売却、償還の可能性
- 再開発事業の進捗とともに購入ニーズが上昇
- 条件によっては早期売却、償還となる可能性
- 再開発事業のスケジュールの遅延リスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
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3年10ヶ月16日
- 想定利回り
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8.0%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:5.6%、インカムゲイン:2.4%
- 募集方式
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抽選方式
なお、先日まで募集されていた「東京都世田谷区下北沢の借地権付き建物を投資対象とするファンド」は無事に当選となりました。みなさんの中にも当選された方はいらっしゃいますか?
下北沢開発プロジェクト フェーズ1
- 案件概要
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東京都世田谷区北沢に所在する借地権付き建物に対する投資
- 投資先所在
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京王井の頭線および小田急線「下北沢」駅徒歩3分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 「下北沢」駅徒歩3分と、駅至近の商業エリアに位置する借地権付き建物
- 土地は財務省が所有
- 借地権者の変更に伴い、新たに国有財産有償貸付契約(借地契約)を締結予定
- 商業店舗ひしめく繁華性の高いエリアに立地
- 開発用地として高いポテンシャル
- 開発後は幅広いテナントの賃貸ニーズが期待
- 「下北沢」駅徒歩3分と、駅至近の商業エリアに位置する借地権付き建物
- 運用戦略
- テナント退去予定の借地権付き建物を取得後、新築商業ビルの開発を目指す
- フェーズ1は物件取得から新築建物の開発にかかる設計、および土地取得に必要な諸手続き等までを予定
- フェーズ2は土地取得
- 主なリスク
- 賃料不払いおよび退去リスク
- 現在1棟全てを一括で賃借
- テナントの賃料不払い、または賃借期間満了前の退去により空室が生じ、想定する収入が得られない可能性
- 既存ファンドの進捗による運用戦略の変更リスク
- ファンド毎の個別売却の可能性もあり
- 当初予定の事業収支とならない
- 賃料不払いおよび退去リスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
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約14ヶ月
- 想定利回り
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4.5%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:4.4%、インカムゲイン:0.1%
- 募集方式
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抽選方式
これまでの運用状況
大家どっとこむ
今週の投資案件
今週の新規案件情報は今のところ公開されていませんが、先週募集開始となった「横浜市瀬谷区×新築1棟アパートへの投資ファンド」が継続募集中となっています。
FunFund#8(横浜市瀬谷区×新築1棟アパート )
- 案件概要
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神奈川県横浜市瀬谷区に所在する新築1棟アパートを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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- 相鉄線「瀬谷」駅 徒歩10分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 利便性の高い立地
- 駅から徒歩圏内
- 横浜へ好アクセス(7駅約21分:快速利用時)
- 治安が良く閑静な住宅エリア
- 物件稼働状況
- 物件名「未定(建築中)」
- 2024年10月10日に上棟
- 2025年3月末に完成予定
- 利便性の高い立地
- 運用戦略
- 配当原資はインカムゲイン(賃料)及びキャピタルゲイン(売却益)
- 主なリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 投資対象の特徴
大家どっとこむは、インカム重視の案件が多いため、不動産投資クラウドファンディングを通して、現物資産投資を始めたい方に、おすすめの業者です。
これまでの運用状況
不動産投資クラファンのメリット紹介
不動産投資クラファンに共通する主なメリットを紹介していきますね。
■少額(最低1万円)から投資可能
不動産投資を行うには、少なくとも数百万円から数千万円という多くの資金が必要です。銀行から借用するにしても初めての投資に踏み出すのに勇気がいることは当然です。私も不動産投資は行っていません。
その点、不動産投資クラファンであれば、業者や案件にもよりますが最低1万円、多くても10万円から投資可能な案件が大半です。したがって、私たち個人投資家であっても比較的容易に分散投資することでリスク分散を図ることが可能です。
■損失リスクを低減する仕組みがある
不動産投資クラファンでは、多くの運用会社で優先/劣後方式が採用されています。優先劣後方式とは、出資者を優先出資者と列後出資者に分けて出資を募ります。そして、万が一ファンドの運用結果が損失を抱えてしまった場合には、劣後出資者の出資分から先に損失を埋めることに使用されます。
通常、クラファン投資では一般投資家は「優先出資者」、運用会社は「劣後出資者」となります。したがって、万が一の際には運用会社の出資分で損失を補填するということです。そのため、優先出資者である一般投資家が損失を被るリスクは低減されるというわけです。
■投資物件が明確である
自分の大事な資産を投資するわけですから、その投資対象を知ることはとても重要ですよね。REITやソーシャルレンディングの場合、最終的な融資先情報を知ることはできません。しかし、不動産投資クラファンは不特法(不動産特定共同事業法)に基づいた投資ですので、自分がどの不動産に投資するのかを明確に知ることができます。
(重要)不動産投資クラファンの主なリスク紹介
不動産投資クラファンは投資である以上は元本保証ということはなく、リスクが存在します。私は今のところ順調に資産運用できていますが、不動産投資クラファンのリスクを理解して、納得した上で行うようにしましょう。以下に代表的なリスクを紹介します。
■価格変動リスク
不動産の価格は、不動産市況の影響を受けて変動しますので、場合によっては投資元本を割り込むおそれがあります。
■信用リスク
クラファン事業者の倒産等により、業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されないおそれがあります。
■流動性リスク
運用対象不動産が想定する時期・条件で売却できないケースや、空室率の上昇・賃料下落・賃料徴収不能等により賃貸収入が減少するケースなどにより、収益に悪影響を与えるおそれがあります。
■運用終了時期リスク
運用対象不動産はクラファン事業者の判断により運用期間を延長する可能性があります。そのため、想定していた時期に現金化することができないおそれがあります。
■法規制、税制に関するリスク
クラファン事業に関する法制度や税制が変更された場合、収益の減少や償還完了後の手取り金額の減少につながるおそれがあります。
以上、私がおすすめする不動産投資クラウドファンディング業者3選と今週の案件情報でした。それでは、本日はここまで。最後までご覧いただきありがとうございました。
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