不動産投資クラウドファンディングって、周りでやってる人も居ないし、聞き慣れない投資ですけど、信用できる投資ですか?
不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法という法律に則って運営されている健全な投資商品です。私は投資を始めてから4年が経過しましたが、順調に資産を増やせていますよ。
本記事では「不動産投資クラウドファンディングに興味があるけど、本当に信用していいのか分からない」といった声にお応えすべく、私が実際に投資している業者の中から厳選した「おすすめの3社」を、最新の資産運用状況と今週募集開始となる案件情報とともに紹介したいと思います。
【不動産投資クラファン】資産運用状況
まず初めに、本記事で紹介しているクラファン業者3社「CREAL」「COZUCHI」「大家どっとこむ」での資産運用状況を紹介しますね。
私は2019年8月に不動産投資クラファンを開始、同年10月に初めて配当収入を得ています。運用当初は定期配当のみのため、運用益は緩やかな上昇でしたが、22年4月以降は償還に伴う一括配当が加わったことで、上昇スピードが増しており、軌道に乗り始めてきましたよ。
CREAL
今週の投資案件
今週は新たな案件募集はありませんが、9月30日より募集開始となる案件の情報は早くも公開されていますので、概要を紹介しますね。
sarugaku(代官山商業施設)
- 案件概要
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東京都渋谷区「代官山」エリアにある商業施設を投資対象とするファンド
- 投資先所在
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- 東急東横線「代官山」駅まで徒歩約3分
- 東京メトロ日比谷線「中目黒」駅まで徒歩約9分
- JR「恵比寿」駅まで徒歩約10分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 上品で洗練された町「代官山」エリアの商業施設
- ・3駅5路線が利用可能な交通利便性に優れた物件
- ・代官山は東京でも有数の商業地
- ・集客力の高い商業施設が立ち並ぶ一帯に所在
- 白い外観で統一し洗練された空間を演出する商業施設
- ・合計18区画の商業施設
- ・6棟の白い建物で構成
- ・外観を白一色に統一した美しい建物
- 物件状況
- ・2024年9月11日時点で満室稼働
- ・物販店舗、カフェ・レストラン、美容室などが営業
- 上品で洗練された町「代官山」エリアの商業施設
- 主なリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 予定していた賃料収入が入らず、インカムゲインが遅延・減少するリスク
- 本ファンドではマスターリースを設定
- 予定していた賃料収入が入らず、インカムゲインが遅延・減少するリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク
- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用。売却損が発生した場合はCREAL社が先に損失を負担
- 物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク
- 投資対象の特徴
先週募集開始となった東京都目黒区にある新築レジスタンスを投資対象とするファンドは、無事に満額成立となり運用開始待ちとなっています。
【投資済】(仮称)CREAL学芸大学
- 案件概要
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東京都目黒区にある新築レジスタンスを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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- 東急東横線「学芸大学」駅まで徒歩約12分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 渋谷駅へ高アクセス
- ・急行利用で2駅・約8分
- 人気の「学芸大学」エリア
- ・和気あいあいとした駅前商店街
- ・「碑文谷公園」弁天池や動物広場
- RCデザイナーズマンション
- ・1DK:3戸、1LDK:7戸、2LDK:1戸の合計11戸
- ・単身者、DINKSの賃貸ニーズ対応物件
- ・生活設備が充実
- オートロック、宅配ボックス、独立洗面化粧台、駐輪場、浴室換気乾燥機など
- 物件状況
- ・2024年9月末竣工予定
- ・エリアのリーシング仲介会社との連携強化
- ・早期の満室達成を目指す
- 渋谷駅へ高アクセス
- 主なリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 予定していた賃料収入が入らず、インカムゲインが遅延・減少するリスクがある
- 本リスク軽減のため、本ファンドでは賃料を保証するマスターリースを設定
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク。
- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用。売却損が発生した場合はCREAL社が先に損失を負担。
- 賃料収入減少のリスク
- 投資対象の特徴
最近のCREALは、数億円の案件でも募集開始後すぐに満額成立となるほどの人気振りです。不動産投資クラウドファンディング投資を始めてみたい方は、次回の募集開始に備えて投資家登録(無料)を済ませておくことをおすすめします。
これまでの運用状況
COZUCHI
今週の投資案件
今週は六本木7丁目一棟ビルへの投資が募集開始となりますので、概要を紹介しますね。
六本木7丁目一棟ビル
- 案件概要
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東京都港区六本木7丁目に所在する一棟ビルへの投資
- 投資先所在
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東京メトロ日比谷線、都営大江戸線「六本木」駅の至近
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 新耐震基準以前に建築された建物
- 建物の一部に建築基準法違反あり
- 本物件取得後に当該違反部分の是正および建物の修繕工事を実施
- 収益性の改善を検討。将来的な建て替えも視野に。
- 借入併用型ファンド
- プロジェクト資金の一部を金融機関からの借入資金で調達
- 不動産に投下する自己資金を抑えながら、より大きな規模の案件に投資可能に
- プロジェクトの運用結果によっては、金融機関の借入返済が優先されるので注意が必要
- 新耐震基準以前に建築された建物
- 運用戦略
- 店舗・事務所の底堅い賃貸需要が見込まれる
- 賃貸収入を得ながらキャピタルゲインの獲得を目指す
- 既存建物の収益性を高めた外部売却
- 将来的な開発用地、あるいは自社開発による新築収益物件としての外部売却
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
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約18ヶ月
- 想定利回り
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5.5%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:4.3%、インカムゲイン:1.2%
- 募集方式
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抽選方式
先週募集されていた渋谷区代々木上原一棟マンションへの投資は、無事に当選となりましたので、投資実行しております。最低投資額が10万円からの案件だったせいか、いつもよりも応募率が低めだったようです。
【当選:投資済】渋谷区代々木上原一棟マンション
- 案件概要
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東京都渋谷区代々木上原エリアの一棟マンション
- 投資先所在
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小田急線「代々木上原」駅より南東方徒歩約5分に位置する一棟の賃貸マンション
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 本物件取得後、建物の小規模な修繕によるバリューアップ
- 維持管理方法および賃貸条件の見直しにより収益性の向上を目指す
- 代々木上原エリアは都心にありながらも落ち着いた雰囲気が漂う高級住宅街
- 代々木公園や代々木大山公園などの緑豊かなスポットも近い
- 学区としても評価が高く、ファミリー層からも人気が高いエリア
- 1口10万円から
- 運用戦略
- 運用期間終了時に1号事業者であるTRIAD社に売却
- ファンド売却益が原資
- 運用期間終了時に1号事業者であるTRIAD社に売却
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
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約36ヶ月
- 想定利回り
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4.5%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:2.1%、インカムゲイン:2.4%
- 募集方式
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抽選方式
これまでの運用状況
大家どっとこむ
今週の投資案件
今週の募集開始となる案件は今のところなさそうです。大家どっとこむは、最近新規案件の公開がなくさみしいですが、情報が入り次第、本ブログに追記しますね。
【参考:前回投資案件】横浜市保土ヶ谷区中古アパート#82
- 案件概要
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神奈川県横浜市保土ヶ谷区に所在する中古アパートを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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- 相鉄線「星川」駅徒歩8分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 利便性の高い立地
- 駅からは徒歩圏内
- 横浜へ好アクセス(4駅約7分)
- 駅周辺には保土ヶ谷区役所や大型商業施設あり
- 物件稼働状況
- 物件名「峰岡ハイツ」
- 昭和54年5月築の木造2階建アパート
- 収支情報
- ネット収入:235,747円/月 2,828,964円/年
- 利便性の高い立地
- 運用戦略
- 配当原資は賃料収入のインカムゲイン
- 主なリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 投資対象の特徴
大家どっとこむは、インカム重視の案件が多いため、不動産投資クラウドファンディングを通して、現物資産投資を始めたい方に、おすすめの業者です。
これまでの運用状況
不動産投資クラファンのメリット紹介
不動産投資クラファンに共通する主なメリットを紹介していきますね。
■少額(最低1万円)から投資可能
不動産投資を行うには、少なくとも数百万円から数千万円という多くの資金が必要です。銀行から借用するにしても初めての投資に踏み出すのに勇気がいることは当然です。私も不動産投資は行っていません。
その点、不動産投資クラファンであれば、業者や案件にもよりますが最低1万円、多くても10万円から投資可能な案件が大半です。したがって、私たち個人投資家であっても比較的容易に分散投資することでリスク分散を図ることが可能です。
■損失リスクを低減する仕組みがある
不動産投資クラファンでは、多くの運用会社で優先/劣後方式が採用されています。優先劣後方式とは、出資者を優先出資者と列後出資者に分けて出資を募ります。そして、万が一ファンドの運用結果が損失を抱えてしまった場合には、劣後出資者の出資分から先に損失を埋めることに使用されます。
通常、クラファン投資では一般投資家は「優先出資者」、運用会社は「劣後出資者」となります。したがって、万が一の際には運用会社の出資分で損失を補填するということです。そのため、優先出資者である一般投資家が損失を被るリスクは低減されるというわけです。
■投資物件が明確である
自分の大事な資産を投資するわけですから、その投資対象を知ることはとても重要ですよね。REITやソーシャルレンディングの場合、最終的な融資先情報を知ることはできません。しかし、不動産投資クラファンは不特法(不動産特定共同事業法)に基づいた投資ですので、自分がどの不動産に投資するのかを明確に知ることができます。
(重要)不動産投資クラファンの主なリスク紹介
不動産投資クラファンは投資である以上は元本保証ということはなく、リスクが存在します。私は今のところ順調に資産運用できていますが、不動産投資クラファンのリスクを理解して、納得した上で行うようにしましょう。以下に代表的なリスクを紹介します。
■価格変動リスク
不動産の価格は、不動産市況の影響を受けて変動しますので、場合によっては投資元本を割り込むおそれがあります。
■信用リスク
クラファン事業者の倒産等により、業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されないおそれがあります。
■流動性リスク
運用対象不動産が想定する時期・条件で売却できないケースや、空室率の上昇・賃料下落・賃料徴収不能等により賃貸収入が減少するケースなどにより、収益に悪影響を与えるおそれがあります。
■運用終了時期リスク
運用対象不動産はクラファン事業者の判断により運用期間を延長する可能性があります。そのため、想定していた時期に現金化することができないおそれがあります。
■法規制、税制に関するリスク
クラファン事業に関する法制度や税制が変更された場合、収益の減少や償還完了後の手取り金額の減少につながるおそれがあります。
以上、私がおすすめする不動産投資クラウドファンディング業者3選と今週の案件情報でした。それでは、本日はここまで。最後までご覧いただきありがとうございました。
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