
不動産投資クラウドファンディングって、周りでやってる人も居ないし、聞き慣れない投資ですけど、信用できる投資ですか?



不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法という法律に則って運営されている健全な投資商品です。私は投資を始めてから4年が経過しましたが、順調に資産を増やせていますよ。
本記事では「不動産投資クラウドファンディングに興味があるけど、本当に信用していいのか分からない」といった声にお応えすべく、私が実際に投資している業者の中から厳選した「おすすめの3社」を、最新の資産運用状況と今週募集開始となる案件情報とともに紹介したいと思います。
【不動産投資クラファン】資産運用状況
まず初めに、本記事で紹介しているクラファン業者3社「CREAL」「COZUCHI」「大家どっとこむ」での資産運用状況を紹介しますね。
私は2019年8月に不動産投資クラファンを開始、同年10月に初めて配当収入を得ています。運用当初は定期配当のみのため、運用益は緩やかな上昇でしたが、22年4月以降は償還に伴う一括配当が加わったことで、上昇スピードが増しており、軌道に乗り始めてきましたよ。
CREAL
今週の投資案件
今週は「東京都中央区銀座8丁目の土地」への投資案件が2月21日より募集開始となるようですので、さっそく概要を紹介しますね。
銀座8丁目土地


- 案件概要
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東京都中央区銀座に所在する土地を投資対象とするファンド
- 投資ポイント
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- 投資対象の特徴
- 日本を代表する繁華街「銀座」エリアの開発用地
- 外国人旅行者が都内で訪問した場所(東京都調査):第3位
- 複数の駅と路線が利用可能
- JR「新橋」駅まで徒歩約5分
- 東京メトロ丸ノ内線・日比谷線・銀座線「銀座」駅まで徒歩約7分
- 東京メトロ日比谷線・都営地下鉄浅草線「東銀座」駅まで徒歩約7分
- 開発プラン進行中の投資案件
- 時間貸し駐車場として稼働中
- ホテル開発を見込む売却先候補1社より購入意向表明書の提出あり
- 売買契約締結:2025年2月28日
- 売却予定:2025年3月31日
- 日本を代表する繁華街「銀座」エリアの開発用地
- 主なリスク
- 売却時に売却損が生じるリスク
物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用。売却損が発生した場合はCREAL社が先に損失を負担入減少のリスク
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 投資対象の特徴
最近のCREALは、数億円の案件でも募集開始後すぐに満額成立となるほどの人気振りです。不動産投資クラウドファンディング投資を始めてみたい方は、次回の募集開始に備えて投資家登録(無料)を済ませておくことをおすすめします。
これまでの運用状況
COZUCHI
今週の投資案件
今週はCOZUCHIからの新規案件公開は、今のところ無いようです。
なお、先週募集されていた「外苑前駅前 ビル2棟」について、私はチャレンジポイント募集で当選しました。同じく投資申込された方、一緒に運用を応援していきましょう。
【当選】外苑前駅前 ビル2棟




- 案件概要
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東京都港区南青山に所在するビル2棟を投資対象とするファンド
- 投資先所在
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東京メトロ銀座線「外苑前」駅徒歩2分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- エリアの特徴
- 自然と都会が調和する街「外苑前」
- 若男女問わず多様な人々が集う人気のエリア
- 日本を代表する大手企業の本社ビルも点在
- 近年ではスタートアップ企業やクリエイターが集う街としても注目
- 自然と都会が調和する街「外苑前」
- 対象物件の特徴
- 青山通り沿いに位置する、2棟の店舗・オフィスビル
- 横並びの2棟の建物を取得することで、一体の敷地として開発計画が可能
- 2棟ともに全テナントが定期借家契約にて入居
- 一部のテナントとは、前倒しで契約を終了する旨を既に書面にて締結済み
- 青山通り沿いに位置する、2棟の店舗・オフィスビル
- エリアの特徴
- 運用戦略
- 既存テナントとの契約期間等に関する交渉を進め、流動性の向上を図る
- 外苑前エリアかつ青山通り沿いの好立地におけるまとまった開発用地は希少性が高い
- 開発用地としてさらなるバリューアップを図ることで、売却時のアップサイドが見込める
- オフィスビルやホテル開発事業を行うデベロッパーをメインターゲットとして、外部売却を目指す
- 主なリスク
- 定期借家契約にかかる交渉が難航するリスク
- 本ファンドの運用終了までに交渉の目途が立たず、当初計画を超える費用の発生やプロジェクトの長期化が生じることにより、運用終了時点におけるキャピタルゲイン配当に影響を及ぼす可能性あり
- 定期借家契約にかかる交渉が難航するリスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
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1年
- 想定利回り
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10.0%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:9.0%、インカムゲイン:1.0%
- 募集方式
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抽選方式(チャレンジポイント募集あり)
- 特記事項
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本ファンドはプロジェクト資金の一部を金融機関からの借入資金で調達する「借入併用型ファンド」
借入併用型のスキームを採用することで高い想定利回りが謳われていますが、プロジェクトの運用結果によっては、金融機関の借入返済が優先され、投資家様への配当に影響を与える可能性があるので注意が必要
これまでの運用状況
大家どっとこむ
今週の投資案件
大家どっとこむからは東京都大田区久が原に所在する分譲マンションへの投資募集が行われています。こちらの案件は昨年11月に行われた募集の二次募集となっています。今回の募集は売買契約を締結した売却決済までの期間を募集する案件(当マンションは完売済)となっておりますので、比較的低リスクで投資できる案件となっています。そのため、前回投資を見送った方も再考する価値ありですよ。
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- 案件概要
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東京都大田区に所在する新築マンションを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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- 東急池上線「久が原」駅徒歩4分
- 東急多摩川線「鵜の木」駅徒歩14分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 利便性の高い立地
- 駅から徒歩圏内
- 田園調布や山王と並ぶ大田区の三大邸宅街のひとつ
- 物件稼働状況
- 物件名「ザ・グローベル久が原」
- 竣工日:2025年7月上旬予定
- 総戸数:30戸(住居)
- 利便性の高い立地
- 運用戦略
- 配当原資
- 竣工時までに売却完了:キャピタルゲインのみ
- 竣工後、グローベルスにて賃貸募集を行う場合:インカムゲイン+キャピタルゲイン
- 配当原資
- 主なリスク
- 出資元本に関するリスク
- 不動産に係るリスク
- テナント及び施設運営に関するリスク
- 自然災害リスク、環境リスク
- 案件持分の流動性リスク
- 解除又は譲渡に係る制限によるリスク
- 余裕金の運用に対するリスク
- 信用リスク
- 金融市場及び税制・法規制のリスク
- 不動産の所有者責任によるリスク
- 匿名組合契約の終了に関するリスク
- 契約の解除が一時的に多発することに関するリスク
- 匿名組合員は営業に関する指図ができない事に関するリスク
- システムリスク
- 運用期間の長期延長リスク
- 金融機関からの借入に係るリスク
- 建設に関するリスク
- 投資対象の特徴
大家どっとこむは、インカム重視の案件が多いため、不動産投資クラウドファンディングを通して、現物資産投資を始めたい方に、おすすめの業者です。
これまでの運用状況
不動産投資クラファンのメリット紹介
不動産投資クラファンに共通する主なメリットを紹介していきますね。
■少額(最低1万円)から投資可能
不動産投資を行うには、少なくとも数百万円から数千万円という多くの資金が必要です。銀行から借用するにしても初めての投資に踏み出すのに勇気がいることは当然です。私も不動産投資は行っていません。
その点、不動産投資クラファンであれば、業者や案件にもよりますが最低1万円、多くても10万円から投資可能な案件が大半です。したがって、私たち個人投資家であっても比較的容易に分散投資することでリスク分散を図ることが可能です。
■損失リスクを低減する仕組みがある
不動産投資クラファンでは、多くの運用会社で優先/劣後方式が採用されています。優先劣後方式とは、出資者を優先出資者と列後出資者に分けて出資を募ります。そして、万が一ファンドの運用結果が損失を抱えてしまった場合には、劣後出資者の出資分から先に損失を埋めることに使用されます。
通常、クラファン投資では一般投資家は「優先出資者」、運用会社は「劣後出資者」となります。したがって、万が一の際には運用会社の出資分で損失を補填するということです。そのため、優先出資者である一般投資家が損失を被るリスクは低減されるというわけです。
■投資物件が明確である
自分の大事な資産を投資するわけですから、その投資対象を知ることはとても重要ですよね。REITやソーシャルレンディングの場合、最終的な融資先情報を知ることはできません。しかし、不動産投資クラファンは不特法(不動産特定共同事業法)に基づいた投資ですので、自分がどの不動産に投資するのかを明確に知ることができます。
(重要)不動産投資クラファンの主なリスク紹介
不動産投資クラファンは投資である以上は元本保証ということはなく、リスクが存在します。私は今のところ順調に資産運用できていますが、不動産投資クラファンのリスクを理解して、納得した上で行うようにしましょう。以下に代表的なリスクを紹介します。
■価格変動リスク
不動産の価格は、不動産市況の影響を受けて変動しますので、場合によっては投資元本を割り込むおそれがあります。
■信用リスク
クラファン事業者の倒産等により、業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されないおそれがあります。
■流動性リスク
運用対象不動産が想定する時期・条件で売却できないケースや、空室率の上昇・賃料下落・賃料徴収不能等により賃貸収入が減少するケースなどにより、収益に悪影響を与えるおそれがあります。
■運用終了時期リスク
運用対象不動産はクラファン事業者の判断により運用期間を延長する可能性があります。そのため、想定していた時期に現金化することができないおそれがあります。
■法規制、税制に関するリスク
クラファン事業に関する法制度や税制が変更された場合、収益の減少や償還完了後の手取り金額の減少につながるおそれがあります。
以上、私がおすすめする不動産投資クラウドファンディング業者3選と今週の案件情報でした。それでは、本日はここまで。最後までご覧いただきありがとうございました。
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