不動産投資クラウドファンディングって、周りでやってる人も居ないし、聞き慣れない投資ですけど、信用できる投資ですか?
不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法という法律に則って運営されている健全な投資商品です。私は投資を始めてから4年が経過しましたが、順調に資産を増やせていますよ。
本記事では「不動産投資クラウドファンディングに興味があるけど、本当に信用していいのか分からない」といった声にお応えすべく、私が実際に投資している業者の中から厳選した「おすすめの3社」を、最新の資産運用状況と今週募集開始となる案件情報とともに紹介したいと思います。
【不動産投資クラファン】資産運用状況
まず初めに、本記事で紹介しているクラファン業者3社「CREAL」「COZUCHI」「大家どっとこむ」での資産運用状況を紹介しますね。
私は2019年8月に不動産投資クラファンを開始、同年10月に初めて配当収入を得ています。運用当初は定期配当のみのため、運用益は緩やかな上昇でしたが、22年4月以降は償還に伴う一括配当が加わったことで、上昇スピードが増しており、軌道に乗り始めてきましたよ。
CREAL
今週の投資案件
今週は東京都新宿区高田馬場に所在するレジデンスへの投資案件が絶賛募集中となっています。本記事作成時点で募集率69%となっていますが、おすすめできる案件となりますので、興味のある方はぜひチェックしてみてください。
CREAL高田馬場Ⅱ
- 案件概要
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東京都新宿区高田馬場に所在するレジデンスを投資対象とするファンド
- 投資ポイント
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- 投資対象の特徴
- 主要ターミナル駅へのアクセスが良好
- 西武新宿線「下落合」駅まで徒歩約4分
- JR「高田馬場」駅まで徒歩約11分
- 機能性が高い設備を有するRCデザイナーズマンション
- 1K:8戸、1DK:1戸、1LDK:3戸の合計12戸
- 単身者、DINKSの賃貸ニーズ対応物件
- 生活設備が充実
- オートロック、宅配ボックス、浴室乾燥機、TVモニタ付インターホンなど
- 1K:8戸、1DK:1戸、1LDK:3戸の合計12戸
- 主要ターミナル駅へのアクセスが良好
- 主なリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 物件入居者の賃料の不払いの場合や、物件の空室率が上がった場合、想定通りのリーシング(テナント誘致活動)ができない場合などに、予定していた賃料収入が入らず、インカムゲインが遅延・減少するリスク
- 本リスク軽減のため、本ファンドではマスターリースを設定
- 売却時に売却損が生じるリスク
物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用。売却損が発生した場合はCREAL社が先に損失を負担入減少のリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 投資対象の特徴
最近のCREALは、数億円の案件でも募集開始後すぐに満額成立となるほどの人気振りです。不動産投資クラウドファンディング投資を始めてみたい方は、次回の募集開始に備えて投資家登録(無料)を済ませておくことをおすすめします。
これまでの運用状況
COZUCHI
今週の投資案件
COZUCHIは年末年始!大感謝キャンペーン中ということもあり、新年早々スタートダッシュということで合計5件の投資案件が募集中、もしくは募集開始となっていますので、さっそく紹介していきますね。
1.港区南麻布プロジェクト 区分マンションフェーズ2
- 案件概要
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東京都港区南麻布に所在する5区画の区分マンションを投資対象とするファンド(フェーズ移行による継続ファンド)
- 投資先所在
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東京メトロ日比谷線 「広尾」駅より北方徒歩3分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- エリアの特徴
- 高級住宅地として知名度の高い「広尾」
- 港区と渋谷区の区界に位置する都心の高級住宅街
- 各国の大使館があるため外国人の居住割合が高く国際色豊かな街
- 麻布中学/高等学校や東京女学館などの都内屈指の名門校が集まる
- 所得水準の高いファミリー層からも居住ニーズの高いエリア
- 港区と渋谷区の区界に位置する都心の高級住宅街
- 高級住宅地として知名度の高い「広尾」
- 対象物件の特徴
- 外苑西通りに面した区分マンション
- 地下1階地上6階建全9区画中の5区画所有
- 賃貸需要は中長期的に安定
- 地下1F~1階は中古輸入車ディーラー
- 2階以上は幼児教室や小規模なサロン
- 今後、修繕等の費用発生が想定
- 建物は築43年が経過で躯体設備の老朽化
- 外苑西通りに面した区分マンション
- エリアの特徴
- 運用戦略
- 現行テナントによる家賃収入が見込まれるため、インカムゲイン配当がある予定
- ファンド運用期間中は収益物件としての収益性を高める施策を実施
- キャピタルゲインを獲得することも想定
- 建物の老朽化も認められるため、最終的にディベロッパーや投資家等へ開発用地として売却も。
- 現行テナントによる家賃収入が見込まれるため、インカムゲイン配当がある予定
- 主なリスク
- 空室及びリーシングリスク
- 現在取得区画は全て外部へと賃借されているため、賃貸マーケットの悪化等によりテナントの退去や賃料の不払い、空室期間の長期化が生じ、想定する収入が得られない可能性あり
- 建物老朽化リスク
- 建物は築43年が経過しているため、躯体設備の老朽化に伴う突発的な修繕項目が発生し、収益性に影響を及ぼす可能性あり
- 空室及びリーシングリスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
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12ヶ月
- 想定利回り
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5.0%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:1.5%、インカムゲイン:3.5%
- 募集方式
-
抽選方式
2.港区南麻布プロジェクト 区分マンションフェーズ2
- 案件概要
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東京都港区南麻布に所在する2棟の事務所ビルを投資対象とするファンド(フェーズ移行による継続ファンド)
- 投資先所在
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東京メトロ日比谷線 「広尾」駅より北方徒歩3分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- エリアの特徴
- 高級住宅地として知名度の高い「広尾」
- 港区と渋谷区の区界に位置する都心の高級住宅街
- 各国の大使館があるため外国人の居住割合が高く国際色豊かな街
- 麻布中学/高等学校や東京女学館などの都内屈指の名門校が集まる
- 所得水準の高いファミリー層からも居住ニーズの高いエリア
- 港区と渋谷区の区界に位置する都心の高級住宅街
- 高級住宅地として知名度の高い「広尾」
- 対象物件の特徴
- 外苑西通りから一本入った立地のビル2棟
- 用地内の私道の一部を廃道出来る可能性あり
- 建物の新築を考える上では容積率換算面積が増え、土地の資産価値が上昇
- 外苑西通りから一本入った立地のビル2棟
- エリアの特徴
- 運用戦略
- 現行テナントによる賃貸収入が見込まれるため、インカムゲイン配当がある予定
- 隣接キャピタルゲインの最大化も視野に
- 建物は老朽化も認められ、私道廃道の可能性もある
- 他3ファンドの対象物件と合わせて、すべて一体で大規模な開発用地として外部に売却していくことを模索
- 主なリスク
- 空室及びリーシングリスク
- 現在取得区画は全て外部へと賃貸しているため、賃貸マーケットの悪化等によりテナントの退去や賃料の不払い、空室期間の長期化が生じ、想定する収入が得られない可能性あり
- 各隣接ファンドの進捗による運用戦略の変更リスク
- 各隣接ファンドの進捗状況によっては、ファンドごとでの売却等へ運用方針を変更する可能性があり、その場合は計画している事業収支に影響を受ける可能性あり
- 空室及びリーシングリスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
-
1年8ヶ月29日
- 想定利回り
-
5.0%
- 配当原資
-
キャピタルゲイン:4.0%、インカムゲイン:1.0%
- 募集方式
-
抽選方式
3.相模原リニア開発残土受入れプロジェクト フェーズ4
- 案件概要
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神奈川県相模原市緑区に位置する約19,000坪の土地を投資対象とするファンド(フェーズ移行による継続ファンド)
- 投資先所在
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神奈川県相模原市緑区牧野
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 残土受入事業
- 建設現場で大量に発生する建設発生土を受け入れる事業
- 残土受入事業者は、残土処分費として、残土受入量に応じて収入を得ることが可能
- エリアの特徴
- 都市部と緑豊かな山間部が調和する相模原市緑区
- リニア中央新幹線のトンネル開通工事が行われており、新駅開業が予定
- 本地ではかつて採石事業が行われていたために、依然として土石が露出した状態
- 窪地である本地を埋め立てた際は、植林を施し復元予定
- 都市部と緑豊かな山間部が調和する相模原市緑区
- 対象物件の特徴
- 残土排出口から徒歩1分の、残土受入れに適した立地
- 残土運搬における人件費などの費用を抑えることができる高い生産性
- 採石場後の大きく窪みのある土地が大量の残土受入れに適した地形
- 残土受入事業
- 運用戦略
- 土地賃貸収入に基づくインカムゲインの獲得を狙う
- 今後の工事進捗に応じて、適宜受入量に応じた賃料の見直し実施
- 土地賃貸収入に基づくインカムゲインの獲得を狙う
- 主なリスク
- トンネル開通工事の進捗具合により、想定するプロジェクト収益が得られないリスク
- 本地賃借人のフジノロック社から地代の受け取りを予定していますが、トンネル工事の進行が遅れ残土受入量が減少した場合、あるいはトンネル開通工事が中止となる場合は賃借人の賃料支払いに影響を与える可能性あり
- トンネル開通工事の進捗具合により、想定するプロジェクト収益が得られないリスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
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12ヶ月
- 想定利回り
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6.5%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:0.0%、インカムゲイン:6.5%
- 募集方式
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抽選方式
4.港区南麻布プロジェクト 区分マンションフェーズ2
- 案件概要
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東京都港区南麻布に所在する底地を投資対象とするファンド(フェーズ移行による継続ファンド)
- 投資先所在
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東京メトロ日比谷線 「広尾」駅より北方徒歩3分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- エリアの特徴
- 高級住宅地として知名度の高い「広尾」
- 港区と渋谷区の区界に位置する都心の高級住宅街
- 各国の大使館があるため外国人の居住割合が高く国際色豊かな街
- 麻布中学/高等学校や東京女学館などの都内屈指の名門校が集まる
- 所得水準の高いファミリー層からも居住ニーズの高いエリア
- 港区と渋谷区の区界に位置する都心の高級住宅街
- 高級住宅地として知名度の高い「広尾」
- 対象物件の特徴
- 外苑西通りから一本入った立地の底地
- 安定的な地代収入が見込める状況
- 同一借地人により新たに建築された賃貸マンションは完成
- 外苑西通りから一本入った立地の底地
- エリアの特徴
- 運用戦略
- 借地契約に基づく地代収入が見込まれるため、インカムゲイン配当がある予定
- 借地権との併合による完全所有権化も視野に
- 隣接する他3ファンドの対象物件と合わせて、すべて一体で大規模な開発用地として外部に売却していくことを模索し、キャピタルゲインの最大化を狙う
- 主なリスク
- 地代収入が滞るリスク
- 本物件の収入は借地人からの地代のみであるため、何らかの事情により借地人の地代支払が行われなかった場合、収益が悪化する可能性あり。賃貸先が一社であるため、マルチテナント型の物件と比較してそのリスクは大きい。
- 各隣接ファンドの進捗による運用戦略の変更リスク
- 各隣接ファンドの進捗状況によっては、ファンドごとでの売却等へ運用方針を変更する可能性があり、その場合は計画している事業収支に影響を受ける可能性あり
- 地代収入が滞るリスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
-
1年8ヶ月29日
- 想定利回り
-
5.0%
- 配当原資
-
キャピタルゲイン:4.0%、インカムゲイン:1.0%
- 募集方式
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抽選方式
5.千駄ヶ谷開発プロジェクト フェーズ3
- 案件概要
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東京都渋谷区千駄ヶ谷に所在する土地を投資対象とするファンド
- 投資先所在
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JR山手線 「代々木」駅徒歩2分および東京メトロ丸ノ内線 「新宿三丁目」駅徒歩4分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- エリアの特徴
- 繁華街に囲まれながらも緑豊かな千駄ヶ谷エリア
- 都内一等地である新宿・原宿・青山エリアに囲まれた場所に位置
- 本物件が面している明治通り沿いのエリアは、オフィスビルや商業店舗ビルなどの高層ビルが立ち並ぶ
- 東京、品川、秋葉原といった主要ビジネスエリアへ高いアクセス性
- 代々木駅はJR山手線、中央本線また都営大江戸線といった複数路線乗り入れ
- 小田急小田原線南新宿駅からも徒歩圏内
- 繁華街に囲まれながらも緑豊かな千駄ヶ谷エリア
- 対象物件の特徴
- 三方面から外観が望める視認性の高さ
- 一般的に視認性が高いビルはテナント確保に有利
- 三方面から外観が望める視認性の高さ
- エリアの特徴
- 運用戦略
- 本プロジェクトでは地上10階建の店舗兼オフィスビルの開発を行い、建物完成後にリーシング活動しプロジェクトの利益最大化を図る
- 本フェーズでは、建物開発に着手し建物完成を目指す
- 次回フェーズでリーシング活動および売却活動を実施
- 主なリスク
- 工期の長期化やコストの増加が発生するリスク
- 予期せぬ工期の遅れや、追加費用の発生によりプロジェクト収支が悪化する場合、ファンド運用期間が延長することや、配当額が変動する可能性あり
- 工期の長期化やコストの増加が発生するリスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
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1年5ヶ月
- 想定利回り
-
5.0%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:5.0%、インカムゲイン:0.0%
- 募集方式
-
抽選方式
これまでの運用状況
大家どっとこむ
今週の投資案件
今週は千代田区六番町に所在する区分マンションへの投資案件が募集開始となります。大家どっとこむは配当原資が賃料収入(インカムゲイン)メインとなっていますので、安定して配当を得られる可能性が高いところがメリットです。賃料収入で生活したいけど不動産投資まではちょっと怖いなという方はぜひチェックしてみてください。
区分マンション(千代田区六番町)#86
- 案件概要
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東京都千代田区に所在する中古区分マンションを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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- JR中央線「四ツ谷」駅徒歩3分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 利便性の高い立地
- 徒歩10分圏内JRの他、地下鉄4路線(丸ノ内線、南北線、有楽町線、都営新宿線)利用可能
- 新宿や東京に好アクセス
- 物件稼働状況
- 物件名「ハイツ六番町(1室)」
- 竣工日:1971年12月築
- 構造:鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付地上8階建
- 種類:居宅(事務所含む)/共同住宅
- 月額賃料:200,000円
- 利便性の高い立地
- 運用戦略
- 配当原資
- インカムゲイン
- 配当原資
- 主なリスク
- 出資元本に関するリスク
- 不動産に係るリスク
- テナント及び施設運営に関するリスク
- 自然災害リスク、環境リスク
- 案件持分の流動性リスク
- 解除又は譲渡に係る制限によるリスク
- 余裕金の運用に対するリスク
- 信用リスク
- 金融市場及び税制・法規制のリスク
- 不動産の所有者責任によるリスク
- 匿名組合契約の終了に関するリスク
- 契約の解除が一時的に多発することに関するリスク
- 匿名組合員は営業に関する指図ができない事に関するリスク
- システムリスク
- 運用期間の長期延長リスク
- 投資対象の特徴
大家どっとこむは、インカム重視の案件が多いため、不動産投資クラウドファンディングを通して、現物資産投資を始めたい方に、おすすめの業者です。
これまでの運用状況
不動産投資クラファンのメリット紹介
不動産投資クラファンに共通する主なメリットを紹介していきますね。
■少額(最低1万円)から投資可能
不動産投資を行うには、少なくとも数百万円から数千万円という多くの資金が必要です。銀行から借用するにしても初めての投資に踏み出すのに勇気がいることは当然です。私も不動産投資は行っていません。
その点、不動産投資クラファンであれば、業者や案件にもよりますが最低1万円、多くても10万円から投資可能な案件が大半です。したがって、私たち個人投資家であっても比較的容易に分散投資することでリスク分散を図ることが可能です。
■損失リスクを低減する仕組みがある
不動産投資クラファンでは、多くの運用会社で優先/劣後方式が採用されています。優先劣後方式とは、出資者を優先出資者と列後出資者に分けて出資を募ります。そして、万が一ファンドの運用結果が損失を抱えてしまった場合には、劣後出資者の出資分から先に損失を埋めることに使用されます。
通常、クラファン投資では一般投資家は「優先出資者」、運用会社は「劣後出資者」となります。したがって、万が一の際には運用会社の出資分で損失を補填するということです。そのため、優先出資者である一般投資家が損失を被るリスクは低減されるというわけです。
■投資物件が明確である
自分の大事な資産を投資するわけですから、その投資対象を知ることはとても重要ですよね。REITやソーシャルレンディングの場合、最終的な融資先情報を知ることはできません。しかし、不動産投資クラファンは不特法(不動産特定共同事業法)に基づいた投資ですので、自分がどの不動産に投資するのかを明確に知ることができます。
(重要)不動産投資クラファンの主なリスク紹介
不動産投資クラファンは投資である以上は元本保証ということはなく、リスクが存在します。私は今のところ順調に資産運用できていますが、不動産投資クラファンのリスクを理解して、納得した上で行うようにしましょう。以下に代表的なリスクを紹介します。
■価格変動リスク
不動産の価格は、不動産市況の影響を受けて変動しますので、場合によっては投資元本を割り込むおそれがあります。
■信用リスク
クラファン事業者の倒産等により、業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されないおそれがあります。
■流動性リスク
運用対象不動産が想定する時期・条件で売却できないケースや、空室率の上昇・賃料下落・賃料徴収不能等により賃貸収入が減少するケースなどにより、収益に悪影響を与えるおそれがあります。
■運用終了時期リスク
運用対象不動産はクラファン事業者の判断により運用期間を延長する可能性があります。そのため、想定していた時期に現金化することができないおそれがあります。
■法規制、税制に関するリスク
クラファン事業に関する法制度や税制が変更された場合、収益の減少や償還完了後の手取り金額の減少につながるおそれがあります。
以上、私がおすすめする不動産投資クラウドファンディング業者3選と今週の案件情報でした。それでは、本日はここまで。最後までご覧いただきありがとうございました。
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