不動産投資クラウドファンディングって、周りでやってる人も居ないし、聞き慣れない投資ですけど、信用できる投資ですか?
不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法という法律に則って運営されている健全な投資商品です。私は投資を始めてから4年が経過しましたが、順調に資産を増やせていますよ。
本記事では「不動産投資クラウドファンディングに興味があるけど、本当に信用していいのか分からない」といった声にお応えすべく、私が実際に投資している業者の中から厳選した「おすすめの3社」を、最新の資産運用状況と今週募集開始となる案件情報とともに紹介したいと思います。
【不動産投資クラファン】資産運用状況
まず初めに、本記事で紹介しているクラファン業者3社「CREAL」「COZUCHI」「大家どっとこむ」での資産運用状況を紹介しますね。
私は2019年8月に不動産投資クラファンを開始、同年10月に初めて配当収入を得ています。運用当初は定期配当のみのため、運用益は緩やかな上昇でしたが、22年4月以降は償還に伴う一括配当が加わったことで、上昇スピードが増しており、軌道に乗り始めてきましたよ。
CREAL
今週の投資案件
今週は東京都新宿区天神町(神楽坂)に所在する新築レジデンスへの投資案件が公開されています。明日23日より募集開始となりますので、さっそく見ていきましょう。
CREAL premier 神楽坂
- 案件概要
-
東京都新宿区天神町に所在する新築レジデンスを投資対象とするファンド
- 投資ポイント
-
- 投資対象の特徴
- 高い交通利便性
- 4駅3路線が利用可能
- 東京メトロ東西線「神楽坂」駅まで徒歩約5分
- 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅まで徒歩約9分
- 東京メトロ東西線「早稲田」駅まで徒歩約9分
- 都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅まで徒歩約13分
- 複数の主要ターミナル駅へ直通でアクセス
- 4駅3路線が利用可能
- 落ち着いた環境で魅力的なエリア「神楽坂」
- 交通利便性、文化、自然の調和が取れた希少なエリア
- 落ち着いた環境と洗練された暮らしを求める方に最高の環境
- 機能性が高い設備を有するRCデザイナーズマンション
- 特徴的なデザイン
- 木目調のルーバーやモザイクタイルを活用
- 1K:4戸、2LDK:7戸の合計11戸
- 分譲仕様のグレードの高い設備が充実
- ウルトラファインバブル発生器を導入
- 家じゅうの水がウルトラファインバブル
- 特徴的なデザイン
- matsuri technologies株式会社による民泊運営
- (2024年6月時点)2,400ユニット以上の運営実績あり
- 住宅宿泊事業法に基づく民泊運営を予定
- 7年間の定期建物賃貸借契約を締結
- 高い交通利便性
- 主なリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 物件入居者の賃料の不払いの場合や、物件の空室率が上がった場合、想定通りのリーシング(テナント誘致活動)ができない場合などに、予定していた賃料収入が入らず、インカムゲインが遅延・減少するリスク
- 本リスク軽減のため、本ファンドではマスターリースを設定
- 売却時に売却損が生じるリスク
物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用。売却損が発生した場合はCREAL社が先に損失を負担入減少のリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 投資対象の特徴
最近のCREALは、数億円の案件でも募集開始後すぐに満額成立となるほどの人気振りです。不動産投資クラウドファンディング投資を始めてみたい方は、次回の募集開始に備えて投資家登録(無料)を済ませておくことをおすすめします。
これまでの運用状況
COZUCHI
今週COZUCHIからは今のところ新規案件情報は公開されていません。先週まで募集されていた上野広小路開発プロジェクト2件は応募率"251%"と"165%"と抽選実施対象となり、私は残念ながら落選となってしまいました。みなさんの中に当選された方はいらっしゃいますか?
先週の投資案件(再掲)
1件目は「上野広小路開発プロジェクト -土地-」です。こちらのファンドは、東京メトロ銀座線「上野広小路」駅至近に位置する更地を投資対象としています。7億越えの本案件ですが、本記事作成時点で175%と高人気化しています。
上野広小路開発プロジェクト -土地-
- 案件概要
-
東京都文京区に所在する開発用地を投資対象とするファンド
- 投資先所在
-
銀座線「上野広小路」駅徒歩2分
- 投資のポイント
-
- 投資対象の特徴
- エリアの特徴
- 東京の各主要エリアまでダイレクトにアクセス可能
- 大規模な商業施設
- 観光スポットである「アメ横」
- 歴史ある料亭や和菓子店、着物店なども多い
- 自然・文化を身近に楽しめるエリア
- 自然豊かな上野公園や国立西洋美術館
- 学問の神様である菅原道真公を祀った「湯島天満宮」
- 対象物件の特徴
- 高いアクセス利便性
- 徒歩5分圏内に複数駅
- 東京メトロ銀座線「上野広小路」駅
- 都営大江戸線「上野御徒町」駅
- 東京メトロ千代田線「湯島」駅
- JR京浜東北線・山手線「御徒町」駅
- 徒歩5分圏内に複数駅
- 事業性の高い新築建物の開発が可能
- 湯島天満宮につながる「学問の道」沿いに面した物件
- 高いアクセス利便性
- エリアの特徴
- 運用戦略
- 同時募集する「上野広小路開発プロジェクト-土地・建物-」の対象物件と一体で取得
- ホテルや商業ビルの新築建物の開発を行うことができる用地規模を確保
- 開発用地としてのポテンシャルのさらなる向上検証
- 両物件の隣接地についても権利調整を進める
- 追加で用地取得ができる場合には区画一体での開発が可能に
- 開発用地としての外部売却の可能性も同時に検討
- 同時募集する「上野広小路開発プロジェクト-土地・建物-」の対象物件と一体で取得
- 主なリスク
- 不動産の流動性リスク
- 必ずしも想定する時期および価格で売却できない可能性
- 運用終了日及び償還・配当日が延期となる場合もあり
- 不動産の流動性リスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
-
9ヶ月
- 想定利回り
-
6.0%
- 配当原資
-
キャピタルゲイン:5.9%、インカムゲイン:0.1%
- 募集方式
-
抽選方式
2件目の案件は「上野広小路開発プロジェクト -土地・建物-」です。こちらのファンドは東京メトロ銀座線「上野広小路」駅至近に位置する土地・建物を投資対象としています。1件目の投資対象用地に隣接しており、連携した運用戦略が予定されています。10億越えの本案件ですが、本記事作成時点で115%と高人気化しています。
上野広小路開発プロジェクト -土地・建物-
- 案件概要
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東京都文京区に所在する一棟ビル付きの開発用地を投資対象とするファンド
- 投資先所在
-
銀座線「上野広小路」駅徒歩2分
- 投資のポイント
-
- 投資対象の特徴
- エリアの特徴
- 東京の各主要エリアまでダイレクトにアクセス可能
- 大規模な商業施設
- 観光スポットである「アメ横」
- 歴史ある料亭や和菓子店、着物店なども多い
- 自然・文化を身近に楽しめるエリア
- 自然豊かな上野公園や国立西洋美術館
- 学問の神様である菅原道真公を祀った「湯島天満宮」
- 対象物件の特徴
- 現況は空きビル
- 明渡交渉が進まないリスクなし
- 高いアクセス利便性
- 徒歩5分圏内に複数駅
- 東京メトロ銀座線「上野広小路」駅
- 都営大江戸線「上野御徒町」駅
- 東京メトロ千代田線「湯島」駅
- JR京浜東北線・山手線「御徒町」駅
- 事業性の高い新築建物の開発が可能
- 湯島天満宮につながる「学問の道」沿いに面した物件
- 徒歩5分圏内に複数駅
- 現況は空きビル
- エリアの特徴
- 運用戦略
- 同時募集する「上野広小路開発プロジェクト-土地-」の対象物件と一体で取得
- ホテルや商業ビルの新築建物の開発を行うことができる用地規模を確保
- 開発用地としてのポテンシャルのさらなる向上検証
- 両物件の隣接地についても権利調整を進める
- 追加で用地取得ができる場合には区画一体での開発が可能に
- 開発用地としての外部売却の可能性も同時に検討
- 同時募集する「上野広小路開発プロジェクト-土地-」の対象物件と一体で取得
- 主なリスク
- 不動産の流動性リスク
- 必ずしも想定する時期および価格で売却できない可能性
- 運用終了日及び償還・配当日が延期となる場合もあり
- 不動産の流動性リスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
-
9ヶ月
- 想定利回り
-
6.0%
- 配当原資
-
キャピタルゲイン:5.9%、インカムゲイン:0.1%
- 募集方式
-
抽選方式
これまでの運用状況
大家どっとこむ
今週の投資案件
今週の新規案件情報は今のところ公開されていません。最近新規案件の公開がなく寂しい状況が続いている「大家どっとこむ」ですが、新たな情報が入り次第お伝えしますね。
なお、前回の東京都大田区に所在する新築マンションを投資対象とするファンドは募集率40%で成立となっています。大家どっとこむにしては大規模な案件でしたので、満額成立には至らなかったようです。
(参考)久が原PJ#84×キャンペーン付
- 案件概要
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東京都大田区に所在する新築マンションを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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- 東急池上線「久が原」駅徒歩4分
- 東急多摩川線「鵜の木」駅徒歩14分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 利便性の高い立地
- 駅から徒歩圏内
- 田園調布や山王と並ぶ大田区の三大邸宅街のひとつ
- 物件稼働状況
- 物件名「ザ・グローベル久が原」
- 竣工日:2025年7月上旬予定
- 総戸数:30戸(住居)
- 利便性の高い立地
- 運用戦略
- 配当原資
- 竣工時までに売却完了:キャピタルゲインのみ
- 竣工後、グローベルスにて賃貸募集を行う場合:インカムゲイン+キャピタルゲイン
- 配当原資
- 主なリスク
- 出資元本に関するリスク
- 不動産に係るリスク
- テナント及び施設運営に関するリスク
- 自然災害リスク、環境リスク
- 案件持分の流動性リスク
- 解除又は譲渡に係る制限によるリスク
- 余裕金の運用に対するリスク
- 信用リスク
- 金融市場及び税制・法規制のリスク
- 不動産の所有者責任によるリスク
- 匿名組合契約の終了に関するリスク
- 契約の解除が一時的に多発することに関するリスク
- 匿名組合員は営業に関する指図ができない事に関するリスク
- システムリスク
- 運用期間の長期延長リスク
- 金融機関からの借入に係るリスク
- 建設に関するリスク
- 投資対象の特徴
大家どっとこむは、インカム重視の案件が多いため、不動産投資クラウドファンディングを通して、現物資産投資を始めたい方に、おすすめの業者です。
これまでの運用状況
不動産投資クラファンのメリット紹介
不動産投資クラファンに共通する主なメリットを紹介していきますね。
■少額(最低1万円)から投資可能
不動産投資を行うには、少なくとも数百万円から数千万円という多くの資金が必要です。銀行から借用するにしても初めての投資に踏み出すのに勇気がいることは当然です。私も不動産投資は行っていません。
その点、不動産投資クラファンであれば、業者や案件にもよりますが最低1万円、多くても10万円から投資可能な案件が大半です。したがって、私たち個人投資家であっても比較的容易に分散投資することでリスク分散を図ることが可能です。
■損失リスクを低減する仕組みがある
不動産投資クラファンでは、多くの運用会社で優先/劣後方式が採用されています。優先劣後方式とは、出資者を優先出資者と列後出資者に分けて出資を募ります。そして、万が一ファンドの運用結果が損失を抱えてしまった場合には、劣後出資者の出資分から先に損失を埋めることに使用されます。
通常、クラファン投資では一般投資家は「優先出資者」、運用会社は「劣後出資者」となります。したがって、万が一の際には運用会社の出資分で損失を補填するということです。そのため、優先出資者である一般投資家が損失を被るリスクは低減されるというわけです。
■投資物件が明確である
自分の大事な資産を投資するわけですから、その投資対象を知ることはとても重要ですよね。REITやソーシャルレンディングの場合、最終的な融資先情報を知ることはできません。しかし、不動産投資クラファンは不特法(不動産特定共同事業法)に基づいた投資ですので、自分がどの不動産に投資するのかを明確に知ることができます。
(重要)不動産投資クラファンの主なリスク紹介
不動産投資クラファンは投資である以上は元本保証ということはなく、リスクが存在します。私は今のところ順調に資産運用できていますが、不動産投資クラファンのリスクを理解して、納得した上で行うようにしましょう。以下に代表的なリスクを紹介します。
■価格変動リスク
不動産の価格は、不動産市況の影響を受けて変動しますので、場合によっては投資元本を割り込むおそれがあります。
■信用リスク
クラファン事業者の倒産等により、業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されないおそれがあります。
■流動性リスク
運用対象不動産が想定する時期・条件で売却できないケースや、空室率の上昇・賃料下落・賃料徴収不能等により賃貸収入が減少するケースなどにより、収益に悪影響を与えるおそれがあります。
■運用終了時期リスク
運用対象不動産はクラファン事業者の判断により運用期間を延長する可能性があります。そのため、想定していた時期に現金化することができないおそれがあります。
■法規制、税制に関するリスク
クラファン事業に関する法制度や税制が変更された場合、収益の減少や償還完了後の手取り金額の減少につながるおそれがあります。
以上、私がおすすめする不動産投資クラウドファンディング業者3選と今週の案件情報でした。それでは、本日はここまで。最後までご覧いただきありがとうございました。
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