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不動産投資クラウドファンディングって、周りでやってる人も居ないし、聞き慣れない投資ですけど、信用できる投資ですか?
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不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法という法律に則って運営されている健全な投資商品です。私は投資を始めてから4年が経過しましたが、順調に資産を増やせていますよ。
本記事では「不動産投資クラウドファンディングに興味があるけど、本当に信用していいのか分からない」といった声にお応えすべく、私が実際に投資している業者の中から厳選した「おすすめの3社」を、最新の資産運用状況と今週募集開始となる案件情報とともに紹介したいと思います。
【不動産投資クラファン】資産運用状況
まず初めに、本記事で紹介しているクラファン業者3社「CREAL」「COZUCHI」「大家どっとこむ」での資産運用状況を紹介しますね。
私は2019年8月に不動産投資クラファンを開始、同年10月に初めて配当収入を得ています。運用当初は定期配当のみのため、運用益は緩やかな上昇でしたが、22年4月以降は償還に伴う一括配当が加わったことで、上昇スピードが増しており、軌道に乗り始めてきました。
CREAL
今週の投資案件
今のところ新規案件の募集はないようです。また、先日まで募集中となっていた「CREAL茅場町」は満額成立で募集完了となっています。読者の皆さんの中にも申し込まれた方はいらっしゃいますか?私も申し込み完了していますよ。
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(参考:前回募集案件)CREAL茅場町
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- 案件概要
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東京都中央区にある賃貸住宅用新築レジデンスを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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- 東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅まで徒歩約5分
- JR京葉線「八丁堀」駅まで徒歩約7分
- 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅まで徒歩約9分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- ハムレット社が提案する新しい体験ができる賃貸住宅
- ・「コリビング」がテーマ
- ・入居者は1ヶ月から利用が可能
- ・家具付きの部屋を基本
- ・電気・ガス・水道が契約済み
- ⇨入居日から快適な新生活がスタート
- 東京都中央区
- ・3駅4路線が利用可能
- ・東京駅・銀座駅までは2km圏内
- ・商業・ビジネスの中心地まで徒歩でもアクセス可
- 物件状況
- ・SOHOが1戸、店舗が1戸、1LDKが12戸
- ・単身者、DINKの賃貸ニーズ対応物件
- 埼玉県を中心に1都4県で90施設を運営
- ・防音室が完備
- ⇨24時間楽器演奏が可能な防音性能
- ハムレット社が提案する新しい体験ができる賃貸住宅
- 主なリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 物件入居者の賃料の不払い等により予定していた賃料収入が入らず、インカムゲインが遅延・減少するリスク
- 本リスク軽減のため、マスターリースを設定
- 3階から10階部分をハムレット社、地下1階から2階部分をクリアルパートナーズ株式会社が設定
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク。
- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用と併せて、取得日以降に随時売却活動を行い、売却先が見つかり次第売却を行う予定。
- 賃料収入減少のリスク
- 投資対象の特徴
最近のCREALは、数億円の案件でも募集開始後すぐに満額成立となるほどの人気振りです。不動産投資クラウドファンディング投資を始めてみたい方は、次回の募集開始に備えて投資家登録(無料)を済ませておくことをおすすめします。
これまでの運用状況
COZUCHI
今週の投資案件
今週は1件の新規案件募集があります。こちらは昨年11月にも紹介した茨城県つくばみらい市の物流拠点用事業用地のファンドのフェーズ2となっています。私はフェーズ1から申し込んでいますのでスイッチ申し込みを行なっていますが、初めての方はぜひ情報をチェックしてみてください。
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(フェーズ1)茨城県 つくばみらい市 事業用地
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- 案件概要
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市街化調整区域内に位置する現況素地を行政から物流施設建築の開発許可を得たうえで、開発用地として物流デベロッパー等へ売却
- 投資先所在
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茨城県つくばみらい市の常磐自動車道「谷和原インターチェンジ」から自動車で約6分に位置する約9,500坪の物流素地
- 投資先概要
-
- 投資対象は茨城県つくばみらい市の約9,500坪の土地
- 物流用地としてデベロッパーへ売却し利益獲得を狙う
- 近隣に谷和原インターチェンジが位置し、物流施設開発に適した立地
- 市街化調整区域内に位置するため、建築計画が滞る可能性もある
- 行政の独自基準適用により、周辺では市街化調整区域であっても物流施設開発実績あり
- 配当原資
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売却益「キャピタルゲイン重視」
- 優先劣後出資比率
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優先90.4%:劣後9.6%
(参考)前回募集案件:中央区銀座商業ビル
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- 案件概要
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東京都中央区銀座に所在する中層の商業店舗ビルを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅より南西方徒歩約6分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 所在地:東京都中央区「銀座」
- 日本で最も知名度の高い繁華街
- 近年はインバウンド旅行客も増加
- 周辺と比較して敷地規模の大きな土地
- 所在地:東京都中央区「銀座」
- 運用戦略
- メインシナリオは「建物解体後に新築ビルを開発」
- リノベーションや開発用地での外部売却も検討
- 本ファンドでは各種許認可の取得に向けて準備
- 主なリスク
- 建物解体リスク
- 本建物は築56年と古い
- アスベスト等有害物質の使用が確認された場合は解体費用の増額や工期の長期化へ
- 当初予定の事業収支も影響を受ける可能性あり
- 停止条件付での売買
- 条件が成就する時期により延期、または条件が成就しない場合は決済の中止となる可能性あり
- 建物解体リスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
-
約12ヶ月
- 想定利回り
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7.5%
- 配当原資
-
キャピタルゲイン:7.4%、インカムゲイン:0.1%
- 募集方式
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抽選方式
COZUCHIは、これまで好条件の投資案件を立て続けにリリースしており、現在では投資開始することも困難なほど人気化していますが、継続的に投資を行っていきたい業者だと考えています。
これまでの運用状況
大家どっとこむ
今週の投資案件
今週は今のところ新規案件の募集はないようです。もし週の途中で案件情報が公開された場合は追記しますね。
(参考)前回募集案件:FunFund#6(横浜市神奈川区×1棟収益アパート)
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- 案件概要
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神奈川県横浜市神奈川区浦島丘に所在する1棟収益アパートを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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京急線「神奈川新町」駅徒歩8分
- 投資のポイント
-
- 投資対象の特徴
- 大家どっとこむ2号事業商品
- 1号事業者(営業者):フロンティアハウス社
- 2号事業者(契約の代理・媒介):大家どっとこむ
- 所在地:神奈川県横浜市神奈川区浦島丘
- 駅からは徒歩圏内
- 横浜や品川へ乗り換えなしで好アクセス
- 物件稼働状況
- 物件名「PALACE東神奈川」
- 1992年4月竣工の木造アパート(2階建/総戸数10戸)
- 平成29年9月よりフロンティアハウス社が取得・運用
- 取得以来、安定した稼働率を維持
- 2024年4月現在、満室稼働
- 収支情報
- 現況総賃料:528,720円/月 6,344,640円/年
- 大家どっとこむ2号事業商品
- 運用戦略
- 配当原資は賃料収入のインカムゲイン
- 主なリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 投資対象の特徴
大家どっとこむは、インカム重視の案件が多いため、不動産投資クラウドファンディングを通して、現物資産投資を始めたい方に、おすすめの業者です。
これまでの運用状況
不動産投資クラファンのメリット紹介
不動産投資クラファンに共通する主なメリットを紹介していきますね。
■少額(最低1万円)から投資可能
不動産投資を行うには、少なくとも数百万円から数千万円という多くの資金が必要です。銀行から借用するにしても初めての投資に踏み出すのに勇気がいることは当然です。私も不動産投資は行っていません。
その点、不動産投資クラファンであれば、業者や案件にもよりますが最低1万円、多くても10万円から投資可能な案件が大半です。したがって、私たち個人投資家であっても比較的容易に分散投資することでリスク分散を図ることが可能です。
■損失リスクを低減する仕組みがある
不動産投資クラファンでは、多くの運用会社で優先/劣後方式が採用されています。優先劣後方式とは、出資者を優先出資者と列後出資者に分けて出資を募ります。そして、万が一ファンドの運用結果が損失を抱えてしまった場合には、劣後出資者の出資分から先に損失を埋めることに使用されます。
通常、クラファン投資では一般投資家は「優先出資者」、運用会社は「劣後出資者」となります。したがって、万が一の際には運用会社の出資分で損失を補填するということです。そのため、優先出資者である一般投資家が損失を被るリスクは低減されるというわけです。
■投資物件が明確である
自分の大事な資産を投資するわけですから、その投資対象を知ることはとても重要ですよね。REITやソーシャルレンディングの場合、最終的な融資先情報を知ることはできません。しかし、不動産投資クラファンは不特法(不動産特定共同事業法)に基づいた投資ですので、自分がどの不動産に投資するのかを明確に知ることができます。
(重要)不動産投資クラファンの主なリスク紹介
不動産投資クラファンは投資である以上は元本保証ということはなく、リスクが存在します。私は今のところ順調に資産運用できていますが、不動産投資クラファンのリスクを理解して、納得した上で行うようにしましょう。以下に代表的なリスクを紹介します。
■価格変動リスク
不動産の価格は、不動産市況の影響を受けて変動しますので、場合によっては投資元本を割り込むおそれがあります。
■信用リスク
クラファン事業者の倒産等により、業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されないおそれがあります。
■流動性リスク
運用対象不動産が想定する時期・条件で売却できないケースや、空室率の上昇・賃料下落・賃料徴収不能等により賃貸収入が減少するケースなどにより、収益に悪影響を与えるおそれがあります。
■運用終了時期リスク
運用対象不動産はクラファン事業者の判断により運用期間を延長する可能性があります。そのため、想定していた時期に現金化することができないおそれがあります。
■法規制、税制に関するリスク
クラファン事業に関する法制度や税制が変更された場合、収益の減少や償還完了後の手取り金額の減少につながるおそれがあります。
以上、私がおすすめする不動産投資クラウドファンディング業者3選と今週の案件情報でした。それでは、本日はここまで。最後までご覧いただきありがとうございました。
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