不動産投資クラウドファンディングって、周りでやってる人も居ないし、聞き慣れない投資ですけど、怪しい詐欺商品じゃないんですか?
不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法という法律に則って運営されている健全な投資商品です。私は投資を始めてから4年が経過しましたが、順調に資産を増やせていますよ。
本記事では「不動産投資クラウドファンディングに興味があるけど、本当に信用していいのか分からない」といった声にお応えすべく、私が実際に投資している不動産投資クラウドファンディング業者の中から厳選したおすすめの3社について、最新の資産運用状況と今週募集開始となる案件情報とともに紹介したいと思います。
【不動産投資クラファン】資産運用状況
まず初めに、本記事で紹介しているクラファン業者3社「CREAL」「COZUCHI」「大家どっとこむ」での資産運用状況を紹介しますね。
私は2019年8月に不動産投資クラファンを開始、同年10月に初めて配当収入を得ています。運用当初は定期配当のみのため、運用益は緩やかな上昇でしたが、22年4月以降は償還に伴う一括配当が加わったことで、上昇スピードが増しており、軌道に乗り始めてきました。
CREAL
今週の投資案件
今週は超大型の新規案件の募集が継続されていますので、改めて紹介していきますね。記事作成時点で89%の申込率となっておりますが、申込終了までまだ日数がありますので、近日中に満額成立するものと思います。私はすでに申し込み済みですが、ご検討中の方はお早めに申し込みください。
(仮称)CREAL terrace自由が丘
- 案件概要
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「自由が丘」エリアに所在する店舗・事務所への投資
- 投資先所在
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- 東急東横線・大井町線「自由が丘」駅まで徒歩約5分
- 洗練されたショッピング街「自由が丘」
- 自由が丘グリーンロードに面した立地
- 投資のポイント
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- 視認性の高いデザインと魅力的なテナントが入居する商業施設
- レンガ調の外壁に黒をさし色にすることで見栄えのする重厚感が漂う外観
- 共用部の床と天井には木目調を使用でゆったりと滞在を楽しめる空間を演出
- 地元で老舗として有名な揚げ鶏専門店や焼肉店のほか、イートインも可能な蟹の物販店、イタリアン、最上階にはインターナショナルスクールが営業
- 2023年12月19日時点で稼働率は83.6%(1区画空室)
- リーシング仲介会社との連携強化
- 主要なリスクとリスクヘッジ
- 賃料収入減少のリスク
- マスターリースを設定
- 売却時に売却損が生じるリスクを低減
- 優先劣後構造を採用(優先95:劣後5)
- 賃料収入減少のリスク
- 視認性の高いデザインと魅力的なテナントが入居する商業施設
最近のCREALは、数億円の案件でも募集開始後すぐに満額成立となるほどの人気振りです。不動産投資クラウドファンディング投資を始めてみたい方は、次回の募集開始に備えて投資家登録(無料)を済ませておくことをおすすめします。
これまでの運用状況
COZUCHI
今週の投資案件
先週より募集開始となった「相模原リニア開発プロジェクト フェーズ2」は、1月7日17時時点で応募率が324%となっています。こちらは出資者優先ファンドということを考慮すると、私のような新規申込者には狭き門となりそうです。
相模原リニア開発プロジェクト フェーズ2
- 案件概要
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リニア中央新幹線の「藤野トンネル開通工事」の残土受け入れ用地を投資対象とするファンド
- 投資先所在
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神奈川県相模原市緑区
- 投資のポイント
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- 2024年1月30日に運用終了を迎えるフェーズ1のフェーズ移行による継続ファンド
- 前回ファンド出資者向けの優先募集期間
- 新規出資者は全額抽選
- プロジェクトの概要
- 藤野トンネル開通工事に伴い発生する残土を受け入れ
- トンネル事業施工会社から残土受入対価を長期的に獲得
- フェーズ1は順調に推移
- プロジェクト3年目現在において残土受入対価を継続して獲得している。
- 安定的な賃料収入を原資とするインカムゲイン配当
- 2024年1月30日に運用終了を迎えるフェーズ1のフェーズ移行による継続ファンド
- 配当原資
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インカムゲイン中心
- 想定利回り
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キャピタルゲイン:0.0%、インカムゲイン:7.5%
- 想定運用期間
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12ヶ月
続いて、今週より新たに募集開始となる「港区南麻布プロジェクト」を紹介します。本プロジェクトは「底地」「区分マンション」「ビル2棟」に分けて募集が行われます。底地案件に関しては、かなりの少額の募集となりますので、即完売が想定されます。
港区南麻布プロジェクト 〜底地〜
- 案件概要
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港区南麻布に所在する底地を投資対象とするファンド
- 投資先所在
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東京メトロ日比谷線 「広尾」駅より北方徒歩3分
- 投資のポイント
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- 近接物件の一体取得後、各々別の投資戦略に基づき運用
- (近接物件)区分マンション5区画
- (近接物件)事務所ビル2棟
- 権利関係が複雑な物件を集約することで割安に取得可能
- インカムゲイン配当あり
- 原資は地代収入に基づく不動産の期間利益
- キャプタルゲイン獲得の可能性あり
- 完全所有権化を前提とした外部売却を目指す
- 近接物件の一体取得後、各々別の投資戦略に基づき運用
- 想定運用期間
-
12ヶ月
- 想定利回り
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5.0%
- 配当原資
-
キャピタルゲイン:4.0%、インカムゲイン:1.0%
- 募集方式
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先着方式
港区南麻布プロジェクト 〜区分マンション〜
- 案件概要
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港区南麻布に所在する5区画の区分マンションを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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東京メトロ日比谷線 「広尾」駅より北方徒歩3分
- 投資のポイント
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- 近接物件の一体取得後、各々別の投資戦略に基づき運用
- (近接物件)地上建物建設中の底地
- (近接物件)事務所ビル2棟
- 権利関係が複雑な物件を集約することで割安に取得可能
- 建物は築43年が経過、修繕費用発生が想定
- インカムゲイン配当あり
- 原資は賃貸収入
- キャプタルゲイン獲得の可能性あり
- 物件の収益性を高め外部売却を目指す
- 近接物件の一体取得後、各々別の投資戦略に基づき運用
- 想定運用期間
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12ヶ月
- 想定利回り
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5.0%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:1.5%、インカムゲイン:3.5%
- 募集方式
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先着方式
港区南麻布プロジェクト 〜ビル2棟〜
- 案件概要
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港区南麻布に所在する2棟の事務所ビルを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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東京メトロ日比谷線 「広尾」駅より北方徒歩3分
- 投資のポイント
-
- 近接物件の一体取得後、各々別の投資戦略に基づき運用
- (近接物件)地上建物建設中の底地
- (近接物件)区分マンション5区画
- 権利関係が複雑な物件を集約することで割安に取得可能
- 北側1棟は外部テナントへの賃借された収益ビル
- 南側1棟は1階の駐車場部分を外部貸しして運用
- インカムゲイン配当あり
- 原資は賃貸収入
- キャプタルゲイン獲得の可能性あり
- 物件の収益性を高め外部売却を目指す
- 近接物件の一体取得後、各々別の投資戦略に基づき運用
- 想定運用期間
-
12ヶ月
- 想定利回り
-
5.0%
- 配当原資
-
キャピタルゲイン:4.0%、インカムゲイン:1.0%
- 募集方式
-
先着方式
COZUCHIは、これまで好条件の投資案件を立て続けにリリースしており、現在では投資開始することも困難なほど人気化していますが、継続的に投資を行っていきたい業者だと考えています。
これまでの運用状況
大家どっとこむ
今週の投資案件
大家どっとこむ2号事業商品
本案件は、大家どっとこむが2号事業者として関わる案件です。2号事業者とは契約締結の代理・媒介を行う事業者であり、不動産の運営は1号事業者が行うこととなりますので、投資する際には注意が必要です。案件情報は公開され次第、掲載します。
大家どっとこむでは、COZUCHIとは違って賃貸収入を中心にしたインカム重視の案件も多く実施されているため、不動産投資クラウドファンディングを通して、現物資産投資を始めたい方に、おすすめの業者です。
これまでの運用状況
不動産投資クラファンのメリット紹介
不動産投資クラファンに共通する主なメリットを紹介していきますね。
■少額(最低1万円)から投資可能
不動産投資を行うには、少なくとも数百万円から数千万円という多くの資金が必要です。銀行から借用するにしても初めての投資に踏み出すのに勇気がいることは当然です。私も不動産投資は行っていません。
その点、不動産投資クラファンであれば、業者や案件にもよりますが最低1万円、多くても10万円から投資可能な案件が大半です。したがって、私たち個人投資家であっても比較的容易に分散投資することでリスク分散を図ることが可能です。
■損失リスクを低減する仕組みがある
不動産投資クラファンでは、多くの運用会社で優先/劣後方式が採用されています。優先劣後方式とは、出資者を優先出資者と列後出資者に分けて出資を募ります。そして、万が一ファンドの運用結果が損失を抱えてしまった場合には、劣後出資者の出資分から先に損失を埋めることに使用されます。
通常、クラファン投資では一般投資家は「優先出資者」、運用会社は「劣後出資者」となります。したがって、万が一の際には運用会社の出資分で損失を補填するということです。そのため、優先出資者である一般投資家が損失を被るリスクは低減されるというわけです。
■投資物件が明確である
自分の大事な資産を投資するわけですから、その投資対象を知ることはとても重要ですよね。REITやソーシャルレンディングの場合、最終的な融資先情報を知ることはできません。しかし、不動産投資クラファンは不特法(不動産特定共同事業法)に基づいた投資ですので、自分がどの不動産に投資するのかを明確に知ることができます。
(重要)不動産投資クラファンの主なリスク紹介
不動産投資クラファンは投資である以上は元本保証ということはなく、リスクが存在します。私は今のところ順調に資産運用できていますが、不動産投資クラファンのリスクを理解して、納得した上で行うようにしましょう。以下に代表的なリスクを紹介します。
■価格変動リスク
不動産の価格は、不動産市況の影響を受けて変動しますので、場合によっては投資元本を割り込むおそれがあります。
■信用リスク
クラファン事業者の倒産等により、業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されないおそれがあります。
■流動性リスク
運用対象不動産が想定する時期・条件で売却できないケースや、空室率の上昇・賃料下落・賃料徴収不能等により賃貸収入が減少するケースなどにより、収益に悪影響を与えるおそれがあります。
■運用終了時期リスク
運用対象不動産はクラファン事業者の判断により運用期間を延長する可能性があります。そのため、想定していた時期に現金化することができないおそれがあります。
■法規制、税制に関するリスク
クラファン事業に関する法制度や税制が変更された場合、収益の減少や償還完了後の手取り金額の減少につながるおそれがあります。
以上、私がおすすめする不動産投資クラウドファンディング業者3選と今週の案件情報でした。それでは、本日はここまで。最後までご覧いただきありがとうございました。
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