不動産投資クラウドファンディングって、周りでやってる人も居ないし、聞き慣れない投資ですけど、信用できる投資ですか?
不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法という法律に則って運営されている健全な投資商品です。私は投資を始めてから4年が経過しましたが、順調に資産を増やせていますよ。
本記事では「不動産投資クラウドファンディングに興味があるけど、本当に信用していいのか分からない」といった声にお応えすべく、私が実際に投資している不動産投資クラウドファンディング業者の中から厳選したおすすめの3社について、最新の資産運用状況と今週募集開始となる案件情報とともに紹介したいと思います。
【不動産投資クラファン】資産運用状況
まず初めに、本記事で紹介しているクラファン業者3社「CREAL」「COZUCHI」「大家どっとこむ」での資産運用状況を紹介しますね。
私は2019年8月に不動産投資クラファンを開始、同年10月に初めて配当収入を得ています。運用当初は定期配当のみのため、運用益は緩やかな上昇でしたが、22年4月以降は償還に伴う一括配当が加わったことで、上昇スピードが増しており、軌道に乗り始めてきました。
CREAL
今週の投資案件
今週の新規案件はありませんが、先週募集開始となった案件が継続募集となっています。投資申し込みを忘れていた方はまだ間に合いますので、今すぐ申し込みましょう!
CREAL terrace 神宮前
- 案件概要
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東京都「原宿」エリアにある商業ビルを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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東京メトロ千代田線・副都心線「明治神宮前」駅まで徒歩約6分
JR山手線「原宿」駅まで徒歩約8分 - 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 「原宿」エリア
- ・日本を代表する若者文化の発信地
- ・原宿と渋谷を繋ぐ裏通りである「キャットストリート」に面した物件
- デザイン性の高い商業ビル
- ・通りに面した部分は広いガラス面
- ・コンクリート打ちっ放しの重厚感のある外壁
- ・3.3mあるフロア天井高が開放感とデザイン性の高い空間を演出
- 物件稼働状況
- ・地下1階・1階に美容鍼・ピラティス、2階に物販店舗、3・4階に美容室
- ・2024年3月29日時点で満室稼働中
- ・マスターリース契約を締結して空室リスクを低減
- 「原宿」エリア
- 主なリスク
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク。
- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用と併せて、取得日以降に随時売却活動を行い、売却先が見つかり次第売却を行う予定。
- 賃料収入減少のリスク
- 物件入居者の賃料の不払いの場合や、物件の空室率が上がった場合、想定通りのリーシング(テナント誘致活動)ができない場合などに、予定していた賃料収入が入らず、インカムゲインが遅延・減少するリスク。
- 本リスク軽減のため、本ファンドではマスターリースを設定。
- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用と併せて、取得日以降に随時売却活動を行い、売却先が見つかり次第売却を行う予定
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 投資対象の特徴
最近のCREALは、数億円の案件でも募集開始後すぐに満額成立となるほどの人気振りです。不動産投資クラウドファンディング投資を始めてみたい方は、次回の募集開始に備えて投資家登録(無料)を済ませておくことをおすすめします。
これまでの運用状況
COZUCHI
今週の投資案件
COZUCHIは、今週も新規案件の募集があるようですので、早速チェックしていきましょう。
高円寺プロジェクト
- 案件概要
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東京都杉並区高円寺に所在する複数の土地建物を投資対象とするファンド
- 投資先所在
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JR中央線「高円寺」駅 徒歩5分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 所在地:東京都杉並区「高円寺」
- 全体で約188坪と広い土地
- 大通りに面しているものの、約55坪は借地
- 物件稼働状況
- 地上に建物5棟が建っている
- 5棟中4棟は店舗、住居、倉庫として賃貸中
- 所在地:東京都杉並区「高円寺」
- 運用戦略
- 不動産としての流動性が限定的な物件
- 築年数が経過している建物かつ一部借地
- 権利関係が複雑で収益性が低い
- 不動産価値の改善
- 複雑な権利およびテナント条件を調整
- キャピタルゲインの獲得を目指す
- リースアップにより収益性を高めた外部売却
- 将来的な開発用地としての外部売却
- 不動産としての流動性が限定的な物件
- 主なリスク
- リースアップの賃貸条件および時間を要するリスク
- 各テナントとの条件調整
- 空室部分のリーシング状況
- リースアップの賃貸条件および時間を要するリスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
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8ヶ月
- 想定利回り
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6.0%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:4.0%、インカムゲイン:2.0%
- 募集方式
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抽選方式
先週の投資案件
先週募集開始となった東京都銀座の商業ビルは申し込み開始直後からサーバがつながりにくい状態となるほどの人気ぶりでしたね。私はなかなか申し込みできず、結局キャンセル待ちでの申し込みとなりました。
中央区銀座 商業ビル
- 案件概要
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中央区銀座に所在する商業ビルを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅より南西方徒歩約6分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 所在地:東京都中央区「銀座」
- 隣接し合う2棟の商業店舗ビル
- 両建物は築50年が経過
- 物件稼働状況
- 北側のビルは店舗ビルとして3テナントへ賃貸中
- 南側のビルは現在全館空室の状態で利用されていない
- 所在地:東京都中央区「銀座」
- 運用戦略
- 将来的には外部売却を狙う
- 賃貸収入を獲得しながらもテナントとの交渉を進める
- 主なリスク
- テナントとの交渉が長期化するリスク
- 交渉は数ヶ月を想定するも長期化の可能性あり
- テナントとの交渉が長期化するリスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
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1年
- 想定利回り
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9.0%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:8.9%、インカムゲイン:0.1%
- 募集方式
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先着方式
COZUCHIは、これまで好条件の投資案件を立て続けにリリースしており、現在では投資開始することも困難なほど人気化していますが、継続的に投資を行っていきたい業者だと考えています。
これまでの運用状況
大家どっとこむ
今週の投資案件
今週は新規案件の募集はないようです。なお、私は先週募集開始となった案件の抽選に外れてしまいました。
FunFund #4(横浜市港北区×1棟収益レジ)
- 案件概要
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東京都品川区に所在する新築RC1棟収益レジを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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都営浅草線「戸越」駅徒歩4分
東急池上線「戸越銀座」駅徒歩6分 - 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 所在地:東京都品川区「戸越」
- 東京で最も長い戸越銀座商店街
- 日常生活の買物等が便利な環境
- 物件稼働状況
- 物件名「グローベルザ・クレス品川戸越」
- 2024年3月竣工
- 3月20日時点で8戸中3戸の申込みあり
- 所在地:東京都品川区「戸越」
- 運用戦略
- 配当原資はインカムゲイン:4.0%(賃料)及び売却益:2.0%
- 残り5戸も順次入居を募集
- 主なリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 残り5戸の入居契約が決まらない可能性あり
- 売却益減少のリスク
- 物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 投資対象の特徴
大家どっとこむは、インカム重視の案件が多いため、不動産投資クラウドファンディングを通して、現物資産投資を始めたい方に、おすすめの業者です。
これまでの運用状況
不動産投資クラファンのメリット紹介
不動産投資クラファンに共通する主なメリットを紹介していきますね。
■少額(最低1万円)から投資可能
不動産投資を行うには、少なくとも数百万円から数千万円という多くの資金が必要です。銀行から借用するにしても初めての投資に踏み出すのに勇気がいることは当然です。私も不動産投資は行っていません。
その点、不動産投資クラファンであれば、業者や案件にもよりますが最低1万円、多くても10万円から投資可能な案件が大半です。したがって、私たち個人投資家であっても比較的容易に分散投資することでリスク分散を図ることが可能です。
■損失リスクを低減する仕組みがある
不動産投資クラファンでは、多くの運用会社で優先/劣後方式が採用されています。優先劣後方式とは、出資者を優先出資者と列後出資者に分けて出資を募ります。そして、万が一ファンドの運用結果が損失を抱えてしまった場合には、劣後出資者の出資分から先に損失を埋めることに使用されます。
通常、クラファン投資では一般投資家は「優先出資者」、運用会社は「劣後出資者」となります。したがって、万が一の際には運用会社の出資分で損失を補填するということです。そのため、優先出資者である一般投資家が損失を被るリスクは低減されるというわけです。
■投資物件が明確である
自分の大事な資産を投資するわけですから、その投資対象を知ることはとても重要ですよね。REITやソーシャルレンディングの場合、最終的な融資先情報を知ることはできません。しかし、不動産投資クラファンは不特法(不動産特定共同事業法)に基づいた投資ですので、自分がどの不動産に投資するのかを明確に知ることができます。
(重要)不動産投資クラファンの主なリスク紹介
不動産投資クラファンは投資である以上は元本保証ということはなく、リスクが存在します。私は今のところ順調に資産運用できていますが、不動産投資クラファンのリスクを理解して、納得した上で行うようにしましょう。以下に代表的なリスクを紹介します。
■価格変動リスク
不動産の価格は、不動産市況の影響を受けて変動しますので、場合によっては投資元本を割り込むおそれがあります。
■信用リスク
クラファン事業者の倒産等により、業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されないおそれがあります。
■流動性リスク
運用対象不動産が想定する時期・条件で売却できないケースや、空室率の上昇・賃料下落・賃料徴収不能等により賃貸収入が減少するケースなどにより、収益に悪影響を与えるおそれがあります。
■運用終了時期リスク
運用対象不動産はクラファン事業者の判断により運用期間を延長する可能性があります。そのため、想定していた時期に現金化することができないおそれがあります。
■法規制、税制に関するリスク
クラファン事業に関する法制度や税制が変更された場合、収益の減少や償還完了後の手取り金額の減少につながるおそれがあります。
以上、私がおすすめする不動産投資クラウドファンディング業者3選と今週の案件情報でした。それでは、本日はここまで。最後までご覧いただきありがとうございました。
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