不動産投資クラウドファンディングって、周りでやってる人も居ないし、聞き慣れない投資ですけど、怪しい詐欺商品じゃないんですか?
不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法という法律に則って運営されている健全な投資商品です。私は投資を始めてから4年が経過しましたが、順調に資産を増やせていますよ。
本記事では「不動産投資クラウドファンディングに興味があるけど、本当に信用していいのか分からない」といった声にお応えすべく、私が実際に投資している不動産投資クラウドファンディング業者の中から厳選したおすすめの3社について、最新の資産運用状況と今週募集開始となる案件情報とともに紹介したいと思います。
【不動産投資クラファン】資産運用状況
まず初めに、本記事で紹介しているクラファン業者3社「CREAL」「COZUCHI」「大家どっとこむ」での資産運用状況を紹介しますね。
私は2019年8月に不動産投資クラファンを開始、同年10月に初めて配当収入を得ています。運用当初は定期配当のみのため、運用益は緩やかな上昇でしたが、22年4月以降は償還に伴う一括配当が加わったことで、上昇スピードが増しており、軌道に乗り始めてきました。
CREAL
今週の投資案件
今週は約1ヶ月半ぶりにCREALから新規案件の投資募集が予定されていますよ!楽しみですね〜。以下で確認していきましょう。
(仮称)CREAL ロジスティクス伊奈町
- 案件概要
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埼玉県桶川市の物流施設への投資
- 投資先所在
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- 首都圏中央連絡自動車道(圏央道)「桶川加納I.C.」から約5.2kmの場所
- 延床面積 「1,848.37坪」
- 投資のポイント
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- 成長産業のeコマース市場を支えるアセットタイプである物流施設への投資
- 多頻度小口化輸送が求められる時代に物流施設は高い需要が見込まれる
- 圏央道のI.C.に近く交通利便性に優れる物流施設
- 圏央道により大消費地である首都圏エリアへの配送拠点の立地として適地
- 工業専用地域の「伊奈工業団地」の区画内にあり、産業集積地にも程近い場所に位置
- バリューアップのため外壁塗装及び防水の大規模改修工事を実施予定
- 約2,400万円をかけて外壁塗装工事、防水工事の実施を予定
- 売却時に売却損が生じるリスクを低減
- 主要なリスクとリスクヘッジ
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 現行の賃貸借契約期限が2025年8月31日
- 契約更新なしの場合、物件売却時の交渉難航の可能性あり
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 成長産業のeコマース市場を支えるアセットタイプである物流施設への投資
埼玉県郊外の物流施設ということで需要は高そうですね。ただ、賃貸借契約期限の件に加えて、築年数の経過による設備面での老朽化度合いや延床面積が1,848坪と埼玉県郊外にしてはやや狭い点が個人的には気になるため、少額の投資でいきたいと考えています。
先週の投資結果
先週、募集開始となった案件はありませんでしたので、投資対象はなしです。
最近のCREALは、数億円の案件でも募集開始後すぐに満額成立となるほどの人気振りです。不動産投資クラウドファンディング投資を始めてみたい方は、次回の募集開始に備えて投資家登録(無料)を済ませておくことをおすすめします。
これまでの運用状況
COZUCHI
今週の投資案件
今週はCOZUCHiも約1ヶ月ぶりに新規案件の投資募集が予定されています。ただ、今週は前回フェーズに投資されている方向けの優先募集期間となっています。一般募集は12/9(土)からの予定となっていますので、これから投資される方は、事前に物件情報を確認して投資判断しておきましょう。
11/20追記 想定利回りが7.0%から9.0%に変更
京都“ANAクラウンプラザホテル”
- 案件概要
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京都市 二条城前駅に位置する「ANAクラウンプラザホテル京都」の敷地所有権の共有持分(68%)を投資対象とするファンド
- 投資先所在
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京都市営地下鉄東西線 二条城前駅徒歩1分
- 投資のポイント
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- 2023年12月30日に運用終了を迎えるフェーズ1のフェーズ移行による継続ファンド
- 前回ファンド出資者向けの優先募集期間
- 新規出資者向けの一般募集は12/9(土)開始
- プロジェクトの経緯
- 従前の訴訟は2023年8月に交渉妥結。
- TRIAD社が買い取り。底地の共有持分の68%を取得。
- 新たに地上権抹消登記請求事件が訴訟提起
- 登記済みの地上権について譲渡契約が適法に締結後に、訴訟提起されたもの
- TRIAD社としては本件地上権が無効になることは無いとの主張
- 本訴訟により金融機関からの借入は困難に。
- 従前ファンド同様の優先劣後構造のファンドとして組成
- フェーズ2の取り組み
- 大規模なリノベーション工事をはじめとした適切なバリューアップ施策の実施
- ホテルグレードの格上げやそれに伴う宿泊単価及び稼働率の向上が期待
- 新たな訴訟
- TRIAD社と土地の共有持分者の双方にとって公平な形で金銭精算が進むと期待
- 兼ねてから地上権抹消登記請求事件が訴訟提起
- TRIAD社と土地の共有持分者の双方にとって公平な形で金銭精算が進むと期待
- 購入を希望する旨の問い合わせも数多く寄せられている状況
- 想定されるリスク
- 賃借人によるホテルの賃料支払が難しくなる等の理由によりプロジェクト収支が変動する
- 地上権を巡る訴訟が長期化することで、当初予想を上回るコストが発生する
- 大規模なリノベーション工事をはじめとした適切なバリューアップ施策の実施
- 今後の方針
- 土地建物一体として完全所有を目指す
- 共有者へ共有物分割請求訴訟を提起予定
- 京都市は2,000を超える神社や寺院、17の世界遺産を有する日本有数の観光地
- 世界遺産「元離宮二条城」が眼前に広がる特別な立地
- 周辺に古都を感じる観光名所が点在するため、宿泊需要が期待できる
- 京都市の宿泊需要は回復中
- 2023年12月30日に運用終了を迎えるフェーズ1のフェーズ移行による継続ファンド
- 配当原資
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運用益「キャピタルゲイン中心」
- 想定利回り
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キャピタルゲイン:5.0%、インカムゲイン:2.0%
- 想定運用期間
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12ヶ月
今回は前回ファンド出資者向けの優先募集期間ということで。前回ファンド出資者の方は、現在の申込金額を上限としてフェーズ移行が可能で、申込手続きの際には「スイッチ申込」を必ず選択するように注意してください。誤って「新規申込」を選択してしまうと落選扱いとなってしまいますよ。
なお、現在の申込金額を超えて投資したい場合には、スイッチ申し込みとの併用は出来ず、12月9日からの一般募集で全額申し込みする必要があるとのことですので、合わせて注意してくださいね。
先週の投資結果
先週、募集開始となった案件はありませんでしたので、投資対象はなしです。
COZUCHIは、これまで好条件の投資案件を立て続けにリリースしており、現在では投資開始することも困難なほど人気化していますが、継続的に投資を行っていきたい業者だと考えています。
これまでの運用状況
大家どっとこむ
今週の投資案件
今週は大家ドットコムも新規案件の投資募集が開始されています。郊外の案件のためか、高利回りとなっていますがどのようなリスクがあるのか、以下で確認していきましょう。
区分マンション(埼玉県入間郡)#70
本案件は、グローベルスが所有するライオンズマンション鶴瀬第3の1部屋が投資対象とする案件です。
- 案件概要
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ライオンズマンション鶴瀬第3の1部屋
- 投資先所在
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東武東上線「鶴瀬」駅徒歩20分
- 投資先概要
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- 1991年11月に竣工された総戸数75戸の分譲マンション
- 築30年近く経過も、2002年9月、2016年2月に大規模修繕工事を実施
- 配当原資
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配当益「インカムゲイン」
- 想定利回り
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7.00%
- 想定運用期間
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12ヶ月
- 優先劣後出資比率
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優先90.2%、劣後9.8%
- 最低投資金額
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1万円
東武東上線「鶴瀬」駅は都心の池袋駅まで約30分ほどでアクセスできる駅ですが、徒歩20分の距離がやや気になりますね。ただ、路線バスが走っているようですので、人によっては不便ではないかもしれません。
今回は募集金額が少額ですので、抽選倍率が既に1700倍を超えていますが、一応私も少額ですが投資申込したいと考えています。
先週の投資結果
先週、募集開始となった案件はありませんでしたので、投資対象はなしです。
大家どっとこむでは、COZUCHIとは違って賃貸収入を中心にしたインカム重視の案件も多く実施されているため、不動産投資クラウドファンディングを通して、現物資産投資を始めたい方に、おすすめの業者です。
これまでの運用状況
不動産投資クラファンのメリット紹介
不動産投資クラファンに共通する主なメリットを紹介していきますね。
■少額(最低1万円)から投資可能
不動産投資を行うには、少なくとも数百万円から数千万円という多くの資金が必要です。銀行から借用するにしても初めての投資に踏み出すのに勇気がいることは当然です。私も不動産投資は行っていません。
その点、不動産投資クラファンであれば、業者や案件にもよりますが最低1万円、多くても10万円から投資可能な案件が大半です。したがって、私たち個人投資家であっても比較的容易に分散投資することでリスク分散を図ることが可能です。
■損失リスクを低減する仕組みがある
不動産投資クラファンでは、多くの運用会社で優先/劣後方式が採用されています。優先劣後方式とは、出資者を優先出資者と列後出資者に分けて出資を募ります。そして、万が一ファンドの運用結果が損失を抱えてしまった場合には、劣後出資者の出資分から先に損失を埋めることに使用されます。
通常、クラファン投資では一般投資家は「優先出資者」、運用会社は「劣後出資者」となります。したがって、万が一の際には運用会社の出資分で損失を補填するということです。そのため、優先出資者である一般投資家が損失を被るリスクは低減されるというわけです。
■投資物件が明確である
自分の大事な資産を投資するわけですから、その投資対象を知ることはとても重要ですよね。REITやソーシャルレンディングの場合、最終的な融資先情報を知ることはできません。しかし、不動産投資クラファンは不特法(不動産特定共同事業法)に基づいた投資ですので、自分がどの不動産に投資するのかを明確に知ることができます。
(重要)不動産投資クラファンの主なリスク紹介
不動産投資クラファンは投資である以上は元本保証ということはなく、リスクが存在します。私は今のところ順調に資産運用できていますが、不動産投資クラファンのリスクを理解して、納得した上で行うようにしましょう。以下に代表的なリスクを紹介します。
■価格変動リスク
不動産の価格は、不動産市況の影響を受けて変動しますので、場合によっては投資元本を割り込むおそれがあります。
■信用リスク
クラファン事業者の倒産等により、業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されないおそれがあります。
■流動性リスク
運用対象不動産が想定する時期・条件で売却できないケースや、空室率の上昇・賃料下落・賃料徴収不能等により賃貸収入が減少するケースなどにより、収益に悪影響を与えるおそれがあります。
■運用終了時期リスク
運用対象不動産はクラファン事業者の判断により運用期間を延長する可能性があります。そのため、想定していた時期に現金化することができないおそれがあります。
■法規制、税制に関するリスク
クラファン事業に関する法制度や税制が変更された場合、収益の減少や償還完了後の手取り金額の減少につながるおそれがあります。
以上、私がおすすめする不動産投資クラウドファンディング業者3選と今週の案件情報でした。それでは、本日はここまで。最後までご覧いただきありがとうございました。
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