不動産投資クラウドファンディングって、周りでやってる人も居ないし、聞き慣れない投資ですけど、信用できる投資ですか?
不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法という法律に則って運営されている健全な投資商品です。私は投資を始めてから4年が経過しましたが、順調に資産を増やせていますよ。
本記事では「不動産投資クラウドファンディングに興味があるけど、本当に信用していいのか分からない」といった声にお応えすべく、私が実際に投資している業者の中から厳選した「おすすめの3社」を、最新の資産運用状況と今週募集開始となる案件情報とともに紹介したいと思います。
【不動産投資クラファン】資産運用状況
まず初めに、本記事で紹介しているクラファン業者3社「CREAL」「COZUCHI」「大家どっとこむ」での資産運用状況を紹介しますね。
私は2019年8月に不動産投資クラファンを開始、同年10月に初めて配当収入を得ています。運用当初は定期配当のみのため、運用益は緩やかな上昇でしたが、22年4月以降は償還に伴う一括配当が加わったことで、上昇スピードが増しており、軌道に乗り始めてきましたよ。
CREAL
今週の投資案件
今のところCREALからの新規募集案件はないようです。また、先日まで募集中となっていた「ロータス平和島East/West」は売却先候補が決まっている短期案件ということもあり満額成立となっています。
(参考:前回募集案件)ロータス平和島East/West
- 案件概要
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東京都大田区大森にある賃貸マンションを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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- 京急本線「平和島」駅まで徒歩約5分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 運用期間約2か月の短期運用ファンド
- ・売却先候補より購入意向表明書の提出を受けている
- ・短期間で物件売却の可能性が高い状況
- 生活利便性の高いエリア
- ・「品川」駅まで無料特急の利用で約6分
- ・「羽田空港第1・第2ターミナル」駅まで約14分
- ・空港関係者の需要も期待
- 物件状況
- ・East棟、及びWest棟の2棟で構成
- ・1棟「1R:4戸、1K:3戸、1LDK:6戸、2K:1戸(計14戸)」
- 運用期間約2か月の短期運用ファンド
- 主なリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 物件入居者の賃料の不払い等により予定していた賃料収入が入らず、インカムゲインが遅延・減少するリスク
- リスク軽減のため、マスターリースを設定
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク。
- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用。売却損が発生した場合はCREAL社が先に損失を負担。
- 賃料収入減少のリスク
- 投資対象の特徴
最近のCREALは、数億円の案件でも募集開始後すぐに満額成立となるほどの人気振りです。不動産投資クラウドファンディング投資を始めてみたい方は、次回の募集開始に備えて投資家登録(無料)を済ませておくことをおすすめします。
これまでの運用状況
COZUCHI
今週の投資案件
※24/8/7追記
COZUCHIから新規募集案件情報が入ってきましたので、概要を紹介します。
板橋区南常盤台1棟マンションプロジェクト
- 案件概要
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東京都板橋区に所在する単身者向けの賃貸マンションを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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東武東上線「ときわ台駅」駅徒歩4分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 高い競争力を持つ賃貸マンション1棟
- 防犯カメラ付きの自走式屋内駐車場
- 大型車にも対応
- 宅配ボックスやトランクルーム完備
- ゆとりのある造り
- 貸室面積は約30㎡
- 2024年7月末時点で満室稼働中
- 防犯カメラ付きの自走式屋内駐車場
- 所在地:東京都板橋区「常盤台」
- 生活利便施設が充実
- 駅徒歩約4分の中層マンションが並ぶ住宅街
- 高い競争力を持つ賃貸マンション1棟
- 運用戦略
- インカムゲインの向上を目指す
- 建物の管理会社の変更
- 付帯施設の運用方法の改善
- 最終的には外部売却を行う
- キャピタルゲインの獲得が可能
- インカムゲインの向上を目指す
- 主なリスク
- 空室及びリーシングリスク
- テナントの退去や賃料の不払い
- 空室期間の長期化
- 想定する収入が得られない可能性あり
- 空室及びリーシングリスク
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
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約18ヶ月
- 想定利回り
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5.0%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:2.0%、インカムゲイン:3.0%
- 募集方式
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抽選方式
今のところCOZUCHIからの新規募集案件はないようです。新たな情報が入りましたら、記事を更新しますね。
(参考:前回募集案件)代々木駅前開発プロジェクト
- 案件概要
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東京都渋谷区千駄ヶ谷に所在する約95坪の開発用地(複数の古家付き)を投資対象とするファンド
- 投資先所在
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JR山手線「代々木」駅至近
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 所在地:東京都渋谷区「代々木」
- 有名予備校や専門学校が多い"学生の街"
- 代々木駅至近の高い賃貸需要が期待できる商業地
- 代々木ブロードウェイオープンで賑わう
- 所在地:東京都渋谷区「代々木」
- 運用戦略
- 開発事業者への売却までの期間を運用する“EXITファンド”
- 既に本物件の売却契約を締結済
- 本ファンドでは売却期日までに手続きを推進
- 売却契約を締結している開発事業者への引き渡し予定
- 主なリスク
- 権利調整期間や未登記建物解体工期の長期化、費用増加
- 敷地境界の権利調整や未登記建物解体を予定
- 長期化や付随費用の増加のリスクあり
- 売却契約の決済延期や解除の可能性
- 開発事業者との間における売却契約は締結済
- 契約の決済延期や解除が生じるリスクあり
- 権利調整期間や未登記建物解体工期の長期化、費用増加
- 投資対象の特徴
- 想定運用期間
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約7ヶ月
- 想定利回り
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10.0%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:9.9%、インカムゲイン:0.1%
- 募集方式
-
抽選方式
COZUCHIは、これまで好条件の投資案件を立て続けにリリースしており、現在では投資開始することも困難なほど人気化していますが、継続的に投資を行っていきたい業者だと考えています。
これまでの運用状況
大家どっとこむ
今週の投資案件
今のところ大家どっとこむからの新規募集案件はないようです。新たな情報が入りましたら、記事を更新しますね。
(参考:前回募集案件)FunFund#7(川崎市中原区×1棟収益レジ)
- 案件概要
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神奈川県川崎市中原区に所在する1棟収益レジデンスを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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- 東急東横線「新丸子」駅徒歩1分
- JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩6分
- 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 大家どっとこむ2号事業商品
- 1号事業者(営業者):フロンティアハウス社
- 2号事業者(契約の代理・媒介):大家どっとこむ
- 所在地:神奈川県川崎市中原区
- 駅からは徒歩圏内
- 横浜や品川へ好アクセス
- 物件稼働状況
- 物件名「丸子ビル」
- 1986年8月竣工の鉄筋コンクリート造6階建レジデンス
- 平成30年3月よりフロンティアハウス社が取得・運用
- 取得以来、安定した稼働率を維持
- 2024年6月現在、満室稼働
- 収支情報
- 現況総賃料:1,699,900円/月 20,398,800円/年
- 大家どっとこむ2号事業商品
- 運用戦略
- 配当原資は賃料収入のインカムゲイン
- 主なリスク
- 賃料収入減少のリスク
- 投資対象の特徴
大家どっとこむは、インカム重視の案件が多いため、不動産投資クラウドファンディングを通して、現物資産投資を始めたい方に、おすすめの業者です。
これまでの運用状況
不動産投資クラファンのメリット紹介
不動産投資クラファンに共通する主なメリットを紹介していきますね。
■少額(最低1万円)から投資可能
不動産投資を行うには、少なくとも数百万円から数千万円という多くの資金が必要です。銀行から借用するにしても初めての投資に踏み出すのに勇気がいることは当然です。私も不動産投資は行っていません。
その点、不動産投資クラファンであれば、業者や案件にもよりますが最低1万円、多くても10万円から投資可能な案件が大半です。したがって、私たち個人投資家であっても比較的容易に分散投資することでリスク分散を図ることが可能です。
■損失リスクを低減する仕組みがある
不動産投資クラファンでは、多くの運用会社で優先/劣後方式が採用されています。優先劣後方式とは、出資者を優先出資者と列後出資者に分けて出資を募ります。そして、万が一ファンドの運用結果が損失を抱えてしまった場合には、劣後出資者の出資分から先に損失を埋めることに使用されます。
通常、クラファン投資では一般投資家は「優先出資者」、運用会社は「劣後出資者」となります。したがって、万が一の際には運用会社の出資分で損失を補填するということです。そのため、優先出資者である一般投資家が損失を被るリスクは低減されるというわけです。
■投資物件が明確である
自分の大事な資産を投資するわけですから、その投資対象を知ることはとても重要ですよね。REITやソーシャルレンディングの場合、最終的な融資先情報を知ることはできません。しかし、不動産投資クラファンは不特法(不動産特定共同事業法)に基づいた投資ですので、自分がどの不動産に投資するのかを明確に知ることができます。
(重要)不動産投資クラファンの主なリスク紹介
不動産投資クラファンは投資である以上は元本保証ということはなく、リスクが存在します。私は今のところ順調に資産運用できていますが、不動産投資クラファンのリスクを理解して、納得した上で行うようにしましょう。以下に代表的なリスクを紹介します。
■価格変動リスク
不動産の価格は、不動産市況の影響を受けて変動しますので、場合によっては投資元本を割り込むおそれがあります。
■信用リスク
クラファン事業者の倒産等により、業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されないおそれがあります。
■流動性リスク
運用対象不動産が想定する時期・条件で売却できないケースや、空室率の上昇・賃料下落・賃料徴収不能等により賃貸収入が減少するケースなどにより、収益に悪影響を与えるおそれがあります。
■運用終了時期リスク
運用対象不動産はクラファン事業者の判断により運用期間を延長する可能性があります。そのため、想定していた時期に現金化することができないおそれがあります。
■法規制、税制に関するリスク
クラファン事業に関する法制度や税制が変更された場合、収益の減少や償還完了後の手取り金額の減少につながるおそれがあります。
以上、私がおすすめする不動産投資クラウドファンディング業者3選と今週の案件情報でした。それでは、本日はここまで。最後までご覧いただきありがとうございました。
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