不動産投資クラウドファンディングって、周りでやってる人も居ないし、聞き慣れない投資ですけど、怪しい詐欺商品じゃないんですか?
不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法という法律に則って運営されている健全な投資商品です。私は投資を始めてから4年が経過しましたが、順調に資産を増やせていますよ。
本記事では「不動産投資クラウドファンディングに興味があるけど、本当に信用していいのか分からない」といった声にお応えすべく、私が実際に投資している不動産投資クラウドファンディング業者の中から厳選したおすすめの3社について、最新の資産運用状況と今週募集開始となる案件情報とともに紹介したいと思います。
【不動産投資クラファン】資産運用状況
まず初めに、本記事で紹介しているクラファン業者3社「CREAL」「COZUCHI」「大家どっとこむ」での資産運用状況を紹介しますね。
私は2019年8月に不動産投資クラファンを開始、同年10月に初めて配当収入を得ています。運用当初は定期配当のみのため、運用益は緩やかな上昇でしたが、22年4月以降は償還に伴う一括配当が加わったことで、上昇スピードが増しており、軌道に乗り始めてきました。
CREAL
今週の投資案件
なんと今週は2件の募集がありますよ!隣接するレジスタンスのようですが、早速チェックしていきましょう。
プライム新井薬師East
- 案件概要
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東京都中野区にある築浅レジデンスを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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西武新宿線「新井薬師前」駅まで徒歩約7分
東京メトロ東西線「落合」駅まで徒歩約12分 - 投資のポイント
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- 投資対象の特徴
- 新宿等へのアクセスが良好な「新井薬師前」エリア
- ・「西武新宿」駅まで4駅約10分
- ・「大手町」駅まで7駅約17分
- 充実した設備のRCデザイナーズマンション
- ・1Rが3戸、1DKが5戸、2DKが3戸の合計11戸
- ・単身者、共働き夫婦の賃貸ニーズ対応物件
- 物件稼働率
- ・2024年3月19日時点で満室稼働中
- ・2024年4月12日に1室解約予定(稼働率90.6%)
- ・マスターリース契約を締結しつつ早期満室稼働を目指す
- 新宿等へのアクセスが良好な「新井薬師前」エリア
- 主なリスク
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク。
- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用と併せて、取得日以降に随時売却活動を行い、売却先が見つかり次第売却を行う予定。
- 賃料収入減少のリスク
- 物件入居者の賃料の不払いの場合や、物件の空室率が上がった場合、想定通りのリーシング(テナント誘致活動)ができない場合などに、予定していた賃料収入が入らず、インカムゲインが遅延・減少するリスク。
- 本リスク軽減のため、本ファンドではマスターリースを設定。
- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用と併せて、取得日以降に随時売却活動を行い、売却先が見つかり次第売却を行う予定
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 投資対象の特徴
プライム新井薬師West
- 案件概要
-
東京都中野区にある築浅レジデンスを投資対象とするファンド
- 投資先所在
-
西武新宿線「新井薬師前」駅まで徒歩約7分
東京メトロ東西線「落合」駅まで徒歩約12分 - 投資のポイント
-
- 投資対象の特徴
- 新宿等へのアクセスが良好な「新井薬師前」エリア
- ・「西武新宿」駅まで4駅約10分
- ・「大手町」駅まで7駅約17分
- 充実した設備のRCデザイナーズマンション
- ・1Rが3戸、1DKが5戸、2DKが3戸の合計11戸
- ・単身者、共働き夫婦の賃貸ニーズ対応物件
- 新宿等へのアクセスが良好な「新井薬師前」エリア
- 主なリスク
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスク。
- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用と併せて、取得日以降に随時売却活動を行い、売却先が見つかり次第売却を行う予定。
- 賃料収入減少のリスク
- 物件入居者の賃料の不払いの場合や、物件の空室率が上がった場合、想定通りのリーシング(テナント誘致活動)ができない場合などに、予定していた賃料収入が入らず、インカムゲインが遅延・減少するリスク。
- 本リスク軽減のため、本ファンドではマスターリースを設定。
- 元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用と併せて、取得日以降に随時売却活動を行い、売却先が見つかり次第売却を行う予定
- 売却時に売却損が生じるリスク
- 投資対象の特徴
最近のCREALは、数億円の案件でも募集開始後すぐに満額成立となるほどの人気振りです。不動産投資クラウドファンディング投資を始めてみたい方は、次回の募集開始に備えて投資家登録(無料)を済ませておくことをおすすめします。
これまでの運用状況
COZUCHI
今週の投資案件
今週の新規募集案件情報は、記事作成時点では公開されていません。もしCOZUCHIから新たな情報が公開されましたら追記しますね。
なお、先週募集開始となった「大田区南千束レジデンス用地」への投資案件は、募集開始2分以内に満額到達となるなど人気案件だったようです。
大田区 南千束 レジデンス用地
- 案件概要
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大田区南千束に所在するレジデンス用地を投資対象とするファンド
- 投資先所在
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東急電鉄池上線「洗足池」駅 徒歩6分
東急目黒線「大岡山」駅 徒歩約10分 - 投資のポイント
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- 東京都大田区「南千束エリア」
- 第1種低層住居専用地域に指定された閑静な住宅街
- 渋沢栄一により開発された高級住宅街
- 運用戦略
- 富裕層へのアピールポイント
- プライバシーを保つ前面道路との高低差
- 富裕層へレジデンス用地として売却予定
- 富裕層へのアピールポイント
- 主なリスク
- 売主退去が後ろ倒しとなるリスク
- 売主は売却後2ヶ月間は当建物に居住
- 何らかの事情で退去が遅れた場合は、売却に影響が出るリスクあり
- 売主退去が後ろ倒しとなるリスク
- 東京都大田区「南千束エリア」
- 想定運用期間
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1年
- 想定利回り
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4.5%
- 配当原資
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キャピタルゲイン:4.4%、インカムゲイン:0.1%
- 募集方式
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先着方式
COZUCHIは、これまで好条件の投資案件を立て続けにリリースしており、現在では投資開始することも困難なほど人気化していますが、継続的に投資を行っていきたい業者だと考えています。
これまでの運用状況
大家どっとこむ
今週の投資案件
今週の新規募集案件情報は、記事作成時点では公開されていません。もし大家どっとこむから新たな情報が公開されましたら追記しますね。
なお、先週募集開始となった「横浜市港北区×1棟収益レジ」への投資案件は、申し込み率が274%と人気案件となったようです。ちなみに、私の抽選結果は落選でした・・・
FunFund #4(横浜市港北区×1棟収益レジ)
- 案件概要
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神奈川県横浜市港北区に所在する1棟収益レジを投資対象とするファンド
- 投資先所在
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東急東横線・JR横浜線「菊名」駅徒歩3分
- 投資のポイント
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- 対象物件「フロンティアコンフォート菊名ステーションWEST」
- 2023年6月竣工
- 総戸数23戸、店舗2戸+住居21戸
- 菊名駅周辺エリア
- 若年層・ファミリー層に人気
- 新宿・横浜に好アクセス
- インカムゲイン志向
- 賃料収入:4.5%
- 賃貸募集と売却活動を同時に行う
- 現況総賃料:25,800,000円/年
- 支出:2,097,480円/年
- 出資構成
- 優先出資額:2,350万円
- 劣後出資額:295万円
- 金融機関からの借入(シニアローン):53,512万円
- 対象物件「フロンティアコンフォート菊名ステーションWEST」
大家どっとこむは、インカム重視の案件が多いため、不動産投資クラウドファンディングを通して、現物資産投資を始めたい方に、おすすめの業者です。
これまでの運用状況
不動産投資クラファンのメリット紹介
不動産投資クラファンに共通する主なメリットを紹介していきますね。
■少額(最低1万円)から投資可能
不動産投資を行うには、少なくとも数百万円から数千万円という多くの資金が必要です。銀行から借用するにしても初めての投資に踏み出すのに勇気がいることは当然です。私も不動産投資は行っていません。
その点、不動産投資クラファンであれば、業者や案件にもよりますが最低1万円、多くても10万円から投資可能な案件が大半です。したがって、私たち個人投資家であっても比較的容易に分散投資することでリスク分散を図ることが可能です。
■損失リスクを低減する仕組みがある
不動産投資クラファンでは、多くの運用会社で優先/劣後方式が採用されています。優先劣後方式とは、出資者を優先出資者と列後出資者に分けて出資を募ります。そして、万が一ファンドの運用結果が損失を抱えてしまった場合には、劣後出資者の出資分から先に損失を埋めることに使用されます。
通常、クラファン投資では一般投資家は「優先出資者」、運用会社は「劣後出資者」となります。したがって、万が一の際には運用会社の出資分で損失を補填するということです。そのため、優先出資者である一般投資家が損失を被るリスクは低減されるというわけです。
■投資物件が明確である
自分の大事な資産を投資するわけですから、その投資対象を知ることはとても重要ですよね。REITやソーシャルレンディングの場合、最終的な融資先情報を知ることはできません。しかし、不動産投資クラファンは不特法(不動産特定共同事業法)に基づいた投資ですので、自分がどの不動産に投資するのかを明確に知ることができます。
(重要)不動産投資クラファンの主なリスク紹介
不動産投資クラファンは投資である以上は元本保証ということはなく、リスクが存在します。私は今のところ順調に資産運用できていますが、不動産投資クラファンのリスクを理解して、納得した上で行うようにしましょう。以下に代表的なリスクを紹介します。
■価格変動リスク
不動産の価格は、不動産市況の影響を受けて変動しますので、場合によっては投資元本を割り込むおそれがあります。
■信用リスク
クラファン事業者の倒産等により、業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されないおそれがあります。
■流動性リスク
運用対象不動産が想定する時期・条件で売却できないケースや、空室率の上昇・賃料下落・賃料徴収不能等により賃貸収入が減少するケースなどにより、収益に悪影響を与えるおそれがあります。
■運用終了時期リスク
運用対象不動産はクラファン事業者の判断により運用期間を延長する可能性があります。そのため、想定していた時期に現金化することができないおそれがあります。
■法規制、税制に関するリスク
クラファン事業に関する法制度や税制が変更された場合、収益の減少や償還完了後の手取り金額の減少につながるおそれがあります。
以上、私がおすすめする不動産投資クラウドファンディング業者3選と今週の案件情報でした。それでは、本日はここまで。最後までご覧いただきありがとうございました。
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