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不動産投資クラウドファンディングって、周りでやってる人も居ないし、聞き慣れない投資ですけど、怪しい詐欺商品じゃないんですか?
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不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法という法律に則って運営されている健全な投資商品です。私は投資を始めてから4年が経過しましたが、順調に資産を増やせていますよ。
本記事では「不動産投資クラウドファンディングに興味があるけど、本当に信用していいのか分からない」といった声にお応えすべく、私が実際に投資している不動産投資クラウドファンディング業者の中から厳選したおすすめの3社について、最新の資産運用状況と今週募集開始となる案件情報とともに紹介したいと思います。
【不動産投資クラファン】資産運用状況
まず初めに、本記事で紹介しているクラファン業者3社「CREAL」「COZUCHI」「大家どっとこむ」での資産運用状況を紹介しますね。
私は2019年8月に不動産投資クラファンを開始、同年10月に初めて配当収入を得ています。運用当初は定期配当のみのため、運用益は緩やかな上昇でしたが、22年4月以降は償還に伴う一括配当が加わったことで、上昇スピードが増しており、軌道に乗り始めてきました。
CREAL
今週の投資案件
今週はCREALから超大型の新規案件の募集が予定されていますので、紹介していきますね。
(仮称)CREAL terrace自由が丘
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- 案件概要
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「自由が丘」エリアに所在する店舗・事務所への投資
- 投資先所在
-
- 東急東横線・大井町線「自由が丘」駅まで徒歩約5分
- 洗練されたショッピング街「自由が丘」
- 自由が丘グリーンロードに面した立地
- 投資のポイント
-
- 視認性の高いデザインと魅力的なテナントが入居する商業施設
- レンガ調の外壁に黒をさし色にすることで見栄えのする重厚感が漂う外観
- 共用部の床と天井には木目調を使用でゆったりと滞在を楽しめる空間を演出
- 地元で老舗として有名な揚げ鶏専門店や焼肉店のほか、イートインも可能な蟹の物販店、イタリアン、最上階にはインターナショナルスクールが営業
- 2023年12月19日時点で稼働率は83.6%(1区画空室)
- リーシング仲介会社との連携強化
- 主要なリスクとリスクヘッジ
- 賃料収入減少のリスク
- マスターリースを設定
- 売却時に売却損が生じるリスクを低減
- 優先劣後構造を採用(優先95:劣後5)
- 賃料収入減少のリスク
- 視認性の高いデザインと魅力的なテナントが入居する商業施設
先週の投資結果
先週募集開始となった以下の物件は無事に出資完了となっています。
【出資完了】グラン水道橋
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- 案件概要
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「水道橋」エリアに所在するオフィスビルへの投資
- 投資先所在
-
- JR総武線「水道橋」駅まで徒歩約2分
- 日本のビジネスの中心地「千代田区」
- 投資のポイント
-
- ビジネスの拠点としても魅力的なエリア
- 政府や官公庁、大手企業の本社などが集まる千代田区九段や飯田橋エリアと隣接
- 上質な空間を演出するセットアップオフィス
- オフィス什器の貸し出し付ですぐに入居可能
- スタートアップ企業を中心に強い需要あり
- 約1.5億円をかけたバリューアップ工事23年7月に完了
- 2023年12月27日時点で稼働率は75.6%(1室空室)
- リーシング仲介会社との連携強化
- 早期の満室達成を目指す
- オフィスビルの空室率
- 千代田区エリアの空室率3.3%
- 他エリアと比較して優位性あり
- 今後5年間に新規供給される予定の首都圏オフィス
- 千代田区の占める割合は約4%程度
- 主要なリスクとリスクヘッジ
- 賃料収入減少のリスク
- マスターリースを設定
- 売却時に売却損が生じるリスクを低減
- 優先劣後構造を採用
- 賃料収入減少のリスク
- ビジネスの拠点としても魅力的なエリア
最近のCREALは、数億円の案件でも募集開始後すぐに満額成立となるほどの人気振りです。不動産投資クラウドファンディング投資を始めてみたい方は、次回の募集開始に備えて投資家登録(無料)を済ませておくことをおすすめします。
これまでの運用状況
COZUCHI
今週の投資案件
今週はCOZUCHIからの新規案件の告知はありません。新たな情報が次第お伝えしますね。
先週の投資結果
先週まで募集されていた京都"ANAクラウンプラザホテル "の継続ファンドは出資完了となっています。最終的には111%の申し込みがあったようです。
【出資完了】京都“ANAクラウンプラザホテル”
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- 案件概要
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京都市 二条城前駅に位置する「ANAクラウンプラザホテル京都」の敷地所有権の共有持分(68%)を投資対象とするファンド
- 投資先所在
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京都市営地下鉄東西線 二条城前駅徒歩1分
- 投資のポイント
-
- 2023年12月30日に運用終了を迎えるフェーズ1のフェーズ移行による継続ファンド
- 前回ファンド出資者向けの優先募集期間
- 新規出資者向けの一般募集は12/9(土)開始☜今回はこれ
- プロジェクトの経緯
- 従前の訴訟は2023年8月に交渉妥結。
- TRIAD社が買い取り。底地の共有持分の68%を取得。
- 新たに地上権抹消登記請求事件が訴訟提起
- 登記済みの地上権について譲渡契約が適法に締結後に、訴訟提起されたもの
- TRIAD社としては本件地上権が無効になることは無いとの主張
- 本訴訟により金融機関からの借入は困難に。
- 従前ファンド同様の優先劣後構造のファンドとして組成
- フェーズ2の取り組み
- 大規模なリノベーション工事をはじめとした適切なバリューアップ施策の実施
- ホテルグレードの格上げやそれに伴う宿泊単価及び稼働率の向上が期待
- 新たな訴訟
- TRIAD社と土地の共有持分者の双方にとって公平な形で金銭精算が進むと期待
- 兼ねてから地上権抹消登記請求事件が訴訟提起
- TRIAD社と土地の共有持分者の双方にとって公平な形で金銭精算が進むと期待
- 購入を希望する旨の問い合わせも数多く寄せられている状況
- 想定されるリスク
- 賃借人によるホテルの賃料支払が難しくなる等の理由によりプロジェクト収支が変動する
- 地上権を巡る訴訟が長期化することで、当初予想を上回るコストが発生する
- 大規模なリノベーション工事をはじめとした適切なバリューアップ施策の実施
- 今後の方針
- 土地建物一体として完全所有を目指す
- 共有者へ共有物分割請求訴訟を提起予定
- 京都市は2,000を超える神社や寺院、17の世界遺産を有する日本有数の観光地
- 世界遺産「元離宮二条城」が眼前に広がる特別な立地
- 周辺に古都を感じる観光名所が点在するため、宿泊需要が期待できる
- 京都市の宿泊需要は回復中
- 2023年12月30日に運用終了を迎えるフェーズ1のフェーズ移行による継続ファンド
- 配当原資
-
運用益「キャピタルゲイン中心」
- 想定利回り
-
キャピタルゲイン:7.0%、インカムゲイン:2.0%
- 想定運用期間
-
12ヶ月
COZUCHIは、これまで好条件の投資案件を立て続けにリリースしており、現在では投資開始することも困難なほど人気化していますが、継続的に投資を行っていきたい業者だと考えています。
これまでの運用状況
大家どっとこむ
今週の投資案件
今週は大家どっとこむからの新規投資案件の募集は予定されていません。
先週の投資結果
先週まで募集されていた投資案件は、見事当選となり出資完了しています。
【出資完了】区分マンション(千代田区六番町)#74
本案件は、東京都千代田区六番町に所在する区分マンションの1部屋を投資対象とする案件です。
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- 案件概要
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- ハイツ六番町1部屋
- 賃料収入を配当原資とする「インカム重視」のファンド
- 投資先概要
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- 1971年12月竣工の総戸数19戸の区分マンション
- 鉄筋コンクリート造地下1階付8階建て 5階部分
- 竣工時期:1971年12月築
- 交通アクセス:JR中央線「四ツ谷」駅徒歩3分
- 徒歩10分圏内に地下鉄4路線(丸ノ内線、南北線、有楽町線、都営新宿線)が利用可能
- ネット収入:161,036円/月 1,932,432円/年
- 売買契約済み、2023年12月25日決済予定
- 配当原資
-
配当益「インカムゲイン」
- 想定利回り
-
3.50%(償還時一括)
- 想定運用期間
-
12ヶ月
- 優先劣後出資比率
-
優先90%、劣後10%
- 最低投資金額
-
1万円
大家どっとこむでは、COZUCHIとは違って賃貸収入を中心にしたインカム重視の案件も多く実施されているため、不動産投資クラウドファンディングを通して、現物資産投資を始めたい方に、おすすめの業者です。
これまでの運用状況
不動産投資クラファンのメリット紹介
不動産投資クラファンに共通する主なメリットを紹介していきますね。
■少額(最低1万円)から投資可能
不動産投資を行うには、少なくとも数百万円から数千万円という多くの資金が必要です。銀行から借用するにしても初めての投資に踏み出すのに勇気がいることは当然です。私も不動産投資は行っていません。
その点、不動産投資クラファンであれば、業者や案件にもよりますが最低1万円、多くても10万円から投資可能な案件が大半です。したがって、私たち個人投資家であっても比較的容易に分散投資することでリスク分散を図ることが可能です。
■損失リスクを低減する仕組みがある
不動産投資クラファンでは、多くの運用会社で優先/劣後方式が採用されています。優先劣後方式とは、出資者を優先出資者と列後出資者に分けて出資を募ります。そして、万が一ファンドの運用結果が損失を抱えてしまった場合には、劣後出資者の出資分から先に損失を埋めることに使用されます。
通常、クラファン投資では一般投資家は「優先出資者」、運用会社は「劣後出資者」となります。したがって、万が一の際には運用会社の出資分で損失を補填するということです。そのため、優先出資者である一般投資家が損失を被るリスクは低減されるというわけです。
■投資物件が明確である
自分の大事な資産を投資するわけですから、その投資対象を知ることはとても重要ですよね。REITやソーシャルレンディングの場合、最終的な融資先情報を知ることはできません。しかし、不動産投資クラファンは不特法(不動産特定共同事業法)に基づいた投資ですので、自分がどの不動産に投資するのかを明確に知ることができます。
(重要)不動産投資クラファンの主なリスク紹介
不動産投資クラファンは投資である以上は元本保証ということはなく、リスクが存在します。私は今のところ順調に資産運用できていますが、不動産投資クラファンのリスクを理解して、納得した上で行うようにしましょう。以下に代表的なリスクを紹介します。
■価格変動リスク
不動産の価格は、不動産市況の影響を受けて変動しますので、場合によっては投資元本を割り込むおそれがあります。
■信用リスク
クラファン事業者の倒産等により、業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されないおそれがあります。
■流動性リスク
運用対象不動産が想定する時期・条件で売却できないケースや、空室率の上昇・賃料下落・賃料徴収不能等により賃貸収入が減少するケースなどにより、収益に悪影響を与えるおそれがあります。
■運用終了時期リスク
運用対象不動産はクラファン事業者の判断により運用期間を延長する可能性があります。そのため、想定していた時期に現金化することができないおそれがあります。
■法規制、税制に関するリスク
クラファン事業に関する法制度や税制が変更された場合、収益の減少や償還完了後の手取り金額の減少につながるおそれがあります。
以上、私がおすすめする不動産投資クラウドファンディング業者3選と今週の案件情報でした。それでは、本日はここまで。最後までご覧いただきありがとうございました。
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